الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی چیست

به حکم ماده 46 و 47 قانون ثبت، کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله اجبارا باید در دفتر املاک به ثبت برسد و مبایعه نامه عادی نمی تواند به عنوان دلیل مالکیت در ادارات دولتی و محاکم مورد استفاده قرار بگیرد. به همین جهت فروشنده به موجب قانون ملزم است تشریفات انتقال رسمی مالکیت ملک به خریدار را اجرا نماید. در غیر این صورت خریدار می تواند ضمن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، اجبار فروشنده به حضور در دفترخانه و امضاء اسناد انتقال را از مرجع صالح درخواست نماید.

همه چیز درباره الزام به تنظیم سند رسمی

مستندا به مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت معاملات راجع به املاک به حکم قانون گذار اجباری اعلام شده و فروشنده به حکم قانون ملزم به انتقال سند رسمی می باشد. البته در مبایعه نامه ها نیز معمولا بایع و مشتری توافق می کنند در تاریخ معینی به منظور امضاء اسناد انتقال در دفترخانه حاضر شوند. 
در پاسخ به این سوال که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه نوع دعوایی است باید گفت ، برخی معتقدند در صورتی که متبایعین در متن قرارداد نسبت به لزوم تنظیم سند رسمی تصریح نکنند، نمی توان الزام بایع را از دادگاه تقاضا کرد. این گروه عقیده دارند بیع املاک یک عقد تشریفاتی است و صرف تنظیم مبایعه نامه موجد انتقال مالکیت نخواهد بود و بر همین اساس دادگاه ها نمی توانند بر مبنای مبایعه نامه عادی، فروشنده را ملزم کنند در دفترخانه حاضر شده و اسناد انتقال را امضاء نماید؛ مگر آنکه فروشنده ضمن مبایعه نامه متعهد شده باشد ملک خود را رسما به خریدار انتقال دهد. در این فرض می توان الزام بایع به ایفاء تعهد را درخواست کرد و در مواردی که فروشنده چنین تعهدی را نپذیرفته باشد، دادگاه حق اجبار او را ندارد و باید نسبت به دعوای مطروحه قرار عدم استماع دعوا صادر نماید.
در مقابل گروه دیگری معتقدند صرف امضاء مبایعه نامه، تعهد انتقال رسمی ملک را ایجاد می کند؛ حتی اگر مالک در ضمن مبایعه نامه چنین تعهدی را قبول نکرده باشد. این گروه اعتقاد دارند با وقوع عقد بیع بین بایع و مشتری، قصد بایع مبنی بر انتقال مبیع کشف می شود و دادگاه می تواند بر همین اساس اقدام به صدور حکم مبنی بر الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و امضاء اسناد رسمی انتقال مالکیت نماید.

در عمل نیز حصول توافق بین متبایعین و انجام تشریفات لازم برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، امضاء مبایعه نامه های عادی را اجتناب ناپذیر کرده است. حال اگر قانون گذار این سند عادی را موجب انتقال حق مالکیت نداند، زمینه انتقال ملک واحد به اشخاص متعدد و طرح دعاوی پرشماری را فراهم می کند که نهایتا نظم معاملاتی جامعه را نیز بر هم می زند. این در حالی است که مقصود از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک و اجباری شدن ثبت نقل و انتقالات اموال غیرمنقول، انتظام بخشی به وضعیت مالکیت این اموال بوده است.
از طرف دیگر مطابق ماده 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید؛ بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند.
تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت نیز از لوازم عرفی عقد بیع می باشد و عدم درج شرط حضور در دفترخانه در مبایعه نامه نافی این تعهد نخواهد بود. اکثر قواعد فقهی از جمله قاعده "المعروف عرفا کالمشروط شرطا" و "التعیین بالعرف کالتعیین بالنص" نیز همین نظر اخیر را تایید می کند.

تفاوت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و دعوای اثبات مالکیت

 تنظیم سند رسمی تنها نسبت به املاک دارای سابقه ثبتی قابلیت استماع دارد. در حالی که دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی قابل طرح است. لذا دعوای اثبات مالکیت نیز در مورد املاکی که قبلا در دفتر املاک به ثبت رسیده اند قابل استماع نیست؛ چرا که برابر ماده 22 قانون ثبت، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او ‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.   

مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

مدارک لازم جهت الزام به تنظیم سند رسمی برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ، گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک پیشتر می باشد؛ در غیر این صورت انتقال رسمی ملک امکانپذیر نمی باشد. خواهان می تواند در صورت لزوم ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، الزام به اخذ گواهی پایان کار و همچنین الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز درخواست نماید.

خواهان و خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک

خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک، همواره خریدار ملک است که اصولا به موجب مبایعه نامه عادی، ملک را خریداری نموده و خوانده الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز فروشنده خواهد بود؛ جز در مواردی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد.
در مواردی که فروشنده شخصی غیر از مالک رسمی باشد، دعوا باید علیه فروشنده و مالک رسمی مطرح شود و کلیه ایادی که بین خریدار و مالک رسمی ملک وجود داشته باشند، باید طرف دعوا قرار بگیرند. البته حکم الزام به تنظیم سند رسمی  نهایتا علیه مالک رسمی قابل صدور است؛ چرا که معطی شیء باید واجد شیء باشد و شخصی که مالک رسمی نباشد، امکان انتقال رسمی ملک را نیز نخواهد داشت.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت عین مرهونه

ملکی که در رهن باشد، قابل انتقال در دفتر اسناد رسمی نخواهد بود. چنانچه ترهین ملک مقدم بر بیع آن باشد، خواهان باید ابتدا الزام فروشنده به فک رهن را از دادگاه بخواهد و پس از آزاد شدن ملک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را مطرح نماید. رویه قضایی در خصوص پذیرش خواسته های الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی به صورت توامان و ضمن یک دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی متشتت و متناقض است و برخی دادگاه ها طرح این موارد در یک دادخواست را قابل رسیدگی نمی دانند. اگر الزام به تنظیم سند اجاره نسبت به ملک متنازع فیه موخر بر تنظیم مبایعه نامه باشد، اقدام راهن فضولی و غیر نافذ است و خریدار می تواند ابطال سند رهنی را از مرجع صالح بخواهد.
به نظر اداره حقوقی قوه قضائیه رسیدگی به الزام به تنظیم سند رسمی راجع به املاک در رهن بلامانع است؛ اما اجرای رای صادره در این دعوا موکول به فک رهن است اما رویه قضایی، دعوای مزبور راجع به عین مرهونه را قابل رسیدگی نمی داند.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

دعوای الزام راجع به ملکی که در نتیجه فرآیند قانونی توسط اجرائیات ثبت یا اجرای احکام دادگاه ها بازداشت شده باشد، قابلیت استماع ندارد. چنین دادخواستی در فرض تقدیم با قرار رد دعوا مواجه خواهد شد.

مطالبه وجه التزام یا خسارت تاخیر در الزام به تنظیم سند رسمی 

اشخاص می توانند ضمن عقد بیع در مورد میزان وجه التزام یا خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی توافق نمایند. خسارت تاخیر معمولا به صورت روزانه تعیین می شود. 

بهتر است در مبایعه نامه قید شود که فروشنده متعهد می شود علاوه بر تنظیم سند رسمی بابت تاخیر در انجام تعهد، مبلغ معینی را در حق خریدار پرداخت نماید. در غیر این صورت خسارت تعیین شده به معنای خسارت عدم انجام تعهد بوده و جایگزین اصل تعهد می شود. به این ترتیب خریدار تنها استحقاق دریافت خسارت را دارد و نمی تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک را از دادگاه بخواهد. در صورتی که خسارت به صورت روزانه تعیین شده باشد، شواهد حاکی از آن است که اصل تعهد مبنی بر تنظیم سند به قوت خود باقی است و دریافت خسارت بدل از انجام تعهد نمی باشد.

موعد تنظیم الزام به تنظیم سند رسمی

اصولا در متن مبایعه نامه تاریخ مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تعیین می شود. در فرض سکوت قرارداد راجع به تاریخ تنظیم سند، فروشنده مکلف است فورا نسبت به ایفاء تعهد خود اقدام نماید. در فرض تعیین وجه التزام یا خسارت تاخیر در انجام تعهد، باید تاریخ انجام تعهد نیز معین شود؛ چرا که مطالبه وجه التزام یا خسارت تاخیر در انجام تعهد موکول به انقضاء مدت مقرر می باشد و تا پیش از سررسید، حق مطالبه وجه التزام یا خسارت وجود ندارد.

وضعیت توابع ملک در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

هر آنچه که عرفا داخل در عنوان مبیع باشد، می تواند موضوع دادخواست خریدار قرار بگیرد. از جمله متفرعات و ملحقات ملک می توان به پارکینگ، انباری، خط تلفن، امتیاز آب و برق و ... اشاره کرد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت بدون مبایعه نامه

خواهان در دعوای الزام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باید به نحوی از انحا اثبات کند که حق مالکیت ملک مختلف فیه به موجب ناقل قانونی به او منتقل شده است. معمولا خواهان با ارائه مبایعه نامه عادی (الزام به تنظیم سند رسمی با مبایعه نامه) که دلالت بر وقوع عقد بیع میان او و خوانده دارد، این امر را نزد دادگاه اثبات می کند؛ اما در فرضی که خواهان قادر به ارائه مبایعه نامه نباشد، باید در دادخواست خود، تایید وقوع عقد بیع را نیز از دادگاه بخواهد. در فرض اثبات وقوع عقد بیع میان خواهان و خوانده، حکم به الزام فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت صادر خواهد شد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در صورت بی اعتباری مبایعه نامه

مبایعه نامه در صورتی می تواند تعهد الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را به فروشنده تحمیل کند که اعتبار آن محل اختلاف و شک و تردید نباشد. به بیان دیگر اگر طرف مقابل، عقد بیع و مبایعه نامه ابرازی را مورد اعتراض قرار دهد و مدعی شود مبایعه نامه مزبور به یکی از طرق انحلال معاملات، از درجه اعتبار ساقط شده، دادگاه باید بدوا نسبت به این ادعا رسیدگی نماید. در صورتی که عقد بیع به سبب یکی از جهات انحلال، اعتبار خود را از دست داده باشد، موجبی برای خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود نخواهد داشت و اگر صحت مبایعه نامه احراز شود، فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به نام خریدار محکوم خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

قولنامه سندی است که حاوی تعهد به انعقاد عقد بیع می باشد؛ نه خود بیع. بنابراین قولنامه واجد اثر انتقالی نبوده و نمی توان بر اساس آن الزام به تنظیم سند رسمی با قولنامه را از دادگاه تقاضا کرد.

تاثیر پرداخت یا عدم پرداخت ثمن بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در هیچ یک از مواد قانونی، تعهد فروشنده به ثبت انتقال املاک منوط به پرداخت ثمن از سوی خریدار نشده است؛ البته متبایعین می توانند این امر را ضمن قرارداد درج نمایند اما در سایر موارد نمی توان الزام به تفکیک و تنظیم سند رسمی را موکول به پرداخت ثمن دانست. با توجه به وجود اختلاف نظر در این زمینه بهتر است طرفین در قرارداد نسبت به این امر تعیین تکلیف نمایند.

الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع

تحویل و تسلیم مبیع و متفرعات آن به خریدار به نحوی که قادر به اعمال تصرفات مالکانه باشد، یکی دیگر از تعهدات فروشنده است که از عقد بیع ناشی می شود. خریدار می تواند ضمن یک دادخواست، الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل و تسلیم مبیع را از دادگاه درخواست نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در فرض فوت فروشنده

در صورت فوت فروشنده پیش از انتقال رسمی ملک، دعوا باید به طرفیت ورثه او مطرح شود؛ چرا که ورثه به عنوان قائم مقام عام متوفی در عقد بیع جانشین فروشنده خواهند بود. شایسته تذکر است نام تمامی وراث به جز زوجه متوفی باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شود و الا دعوا به شکل قانونی مطرح نشده است. زوجه متوفی از عین اموال غیر منقول ارث نمی برد و بر همین اساس نیز نباید طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرد و باید الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وراث باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در فرض اعطای وکالت به خریدار

عده ای معتقدند در صورتی که فروشنده به خریدار وکالت دهد تا با حضور در دفترخانه، اسناد انتقال را دریافت نماید. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قابل استماع نخواهد بود. در مقابل عده ای معتقدند اعطای وکالت رافع مسئولیت خوانده در تنظیم اسناد رسمی انتقال نمی باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

چنانچه مبیع، سهم مشاعی از یک ملک باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به همان میزان از ملک قابل استماع است. در این دعوا نیازی به طرف دعوا قرار گرفتن سایر مالکین مشاعی نمی باشد؛ هر چند برخی از مراجع معتقدند دادخواست مذکور در خصوص املاک مشاعی باید به طرفیت همه مالکین مطرح شود و طرح دعوا علیه فروشنده به تنهایی سبب رد دعوا خواهد شد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وکیل در فروش

در صورتی که مبایعه نامه توسط وکیل مالک امضاء شده باشد، خریدار می تواند الزام وکیل در فروش به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را از دادگاه بخواهد، مشروط بر آنکه اختیار تنظیم سند رسمی به وکیل تفویض شده باشد. در مواردی که فروشنده به خریدار وکالت می دهد تا نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت علیه فروشنده مسموع نمی باشد. البته اقلیت مخالف این عقیده هستند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه محجور

محجور می تواند خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرد اما حسب مورد قیم یا ولی محجور مخاطب ابلاغیه های دادگاه بوده و جهت ارائه دفاعیات لازم در دادگاه حاضر خواهد شد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه شخص حقوقی

اشخاص حقوقی اصولا از کلیه حقوق اشخاص حقیقی منتفع خواهند شد؛ مگر آن دسته از حقوق که مختص اشخاص حقیقی باشد. به همین دلیل می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه شخص حقوقی مطرح کرد. هر چند نماینده قانونی یا قراردادی شخص حقوقی جهت دفاع در دادگاه حضور پیدا می کند. اگر سند رسمی ملک به نام شخص حقوقی باشد، طرح دعوا به طرفیت مدیران آن شخص با قرار رد مواجه خواهد شد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

حال این سوال مطرح می شود که رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت کجاست ، باید گفت وفق ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دارد.