ابطال مزایده ثبتی یکی از دعاوی ثبتی رایج در محاکم دادگستری است. مزایده آخرین مرحله عملیات اجرایی است که توسط دایره اجرای ثبت و در راستای اجرای مفاد اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم الاجرا برگزار می شود. برگزاری مزایده مستلزم رعایت مواد مربوطه از آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و طی تشریفات قانونی می باشد. احراز صحت جریان مزایده ثبتی در اداره اجرای اسناد رسمی از لحاظ شکلی در صلاحیت رئیس اداره ثبت، هیات نظارت، شورای عالی ثبت است. در صورت اتمام عملیات مزایده و یا وجود اختلافی که خارج از صلاحیت اداره ثبت است دادگاه عمومی حقوقی، صالح به رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی (ابطال مزایده بانکی) است. تخلف از قوانین و تشریفات آمره حاکم بر مزایده ممکن است موجب ابطال عملیات اجرایی ثبتی و مزایده ثبتی شود.
لازم به ذکر است، بر حسب مبنا و جهت صدور اجراییه در کنار طرح دعوای ابطال مزایده ثبتی و در جهت نیل به مقصود ممکن است، طرح دعاوی نظیر ابطال سند رهنی ، ابطال شرط سود مازاد بانکی ، ابطال قرارداد بانکی ، ابطال اجراییه ثبتی نیز ممکن است ضروری باشد. لذا رویه واحدی جهت طرح دادخواست ابطال مزایده ثبتی ( ابطال مزایده بانکی) وجود ندارد.
جهات ابطال مزایده ثبتی
دلایل ابطال مزایده اجرای ثبت (جهات ابطال مزایده بانکی ) عبارتند از :
۱.تعلق مال موضوع مزایده به شخص ثالث
۲.ایفاء تعهد توسط مدیون
۳.در رهن بودن مال موضوع مزایده
۴.عدم ابلاغ تاریخ برگزاری مزایده به مدیون
۵.شمول مقررات راجع به مستثنیات دین
۶.خارج از مهلت بودن ارزیابی
۷.ورشکستگی مدیون در اسناد ذمه ای
لازم به ذکر است، دعوای ابطال مزایده بانکی همان ابطال مزایده ثبتی است. که در عرف به اشتباه به مزایده بانکی مصطلح است، مضافا به شرایط ابطال مزایده بانکی علاوه بر موارد هفتگانه عمومی ابطال مزایده ثبتی که در بندهای مذکور بیان شد، می بایست مواردی همچون ابطال مزایده بانکی به جهت باطل بودن قرارداد بانکی یا شروط ضمن آن، ابطال مزایده بانک به جهت باطل بودن اجراییه ثبتی (دستور اجرا ) و ابطال مزایده بانکی به جهت باطل بودن سند رهنی بانک نیز اشاره نمود.
بموجب ماده ۷ قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی مصوب ۰۵/۰۴/۱۳۸۶ و ماده ۱۹۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۸۷ قراردادهای عادی که بین بانک ها و مشتریان در اجرای ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۲ مبادله می گردد، در حکم اسناد رسمی است و در صورتی که طرفین در مفاد آن اختلافی نداشته باشند، با تقاضای بستانکار (بانک یا موسسات اعتباری) ادارات اجرای ثبت مکلف به صدور اجراییه و ادامه عملیات اجرایی طبق آیین نامه اجرای اسناد رسمی می باشند. بر همین اساس اجرای مفاد قراردادهای بانکی و اسناد رهنی بانک تابع تشریفات عمومی مصرحه در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است و تابع تشریفات اختصاصی نمی باشد.
ابطال مزایده ثبتی به جهت تعلق مال موضوع مزایده به شخص ثالث
در روند اجرای اسناد لازم الاجرا، مدیون ملزم می شود بدهی خود را که مستند به سند لازم الاجرا بوده به متعهد له پرداخت نماید. در صورتی که متعهد در مهلت ده روزه پس از ابلاغ اجرائیه اقدامی جهت اجرای مفاد سند انجام ندهد، به تقاضای ذی نفع اجرائیه، اموال متعلق به او بازداشت شده و از طریق مزایده به فروش خواهد رفت.
در جریان عملیات اجرایی، تنها اموالی بازداشت خواهد شد که متعلق به شخص مدیون باشد. در صورتی که به هر دلیلی مال متعلق به دیگری بازداشت شده و به مزایده رفته باشد، شخص ثالث می تواند نسبت به این امر اعتراض کرده و خواستار ابطال مزایده ثبتی شود. در صورتی که تعلق مال به شخص ثالث به اثبات برسد، منتج به ابطال سند انتقال اجرایی و بالتبع ابطال سند رسمی مالکیت خواهد شد.
ابطال مزایده ثبتی به جهت ایفاء تعهد توسط مدیون
هدف از عملیات اجرایی که مزایده بخشی از آن است، تحمیل مدلول سند لازم الاجرا به متعهد است. بر همین اساس اگر متعهد پیش تر مفاد سند را به اجرا گذاشته باشد، موردی برای توقیف اموال و برگزاری مزایده وجود نخواهد داشت. در صورتی که علی رغم پرداخت مطالبات طلبکار توسط مدیون، اموال او بازداشت و از طریق مزایده به فروش رفته باشد، متعهد می تواند با اثبات پرداخت طلب یا ایفای تعهد، اعلام بی اعتباری مزایده را از دادگاه تقاضا نماید.
ابطال مزایده ثبتی به جهت در رهن بودن مال موضوع مزایده
اگر مال موضوع مزایده قبل از بازداشت در اجرائیات ثبت، به موجب عقد رهن با تاریخ مقدم متعلق حق شخص ثالث قرار گرفته باشد، برگزاری مزایده راجع به آن قبل از فک رهن امکانپذیر نمی باشد. در صورت برگزار شدن مزایده، ذی نفع می تواند خواستار ابطال مزایده ثبتی شود.
ابطال مزایده ثبتی به جهت عدم ابلاغ تاریخ برگزاری مزایده به مدیون
به حکم ماده ۱۲۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل و اگر در محل نباشد، در روزنامه کثیرالانتشار نزدیک ترین به محل، منتشر و فاصله انتشار تا روز مزایده نباید از ۱۵روز کمتر باشد و علاوه بر این آگهی، آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده، ابنیه عمومی از قبیل شهرداری، بخشداری، فرمانداری، نیروی انتظامی، دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق می‌شود. در مورد اموالی که به کمتر از ده میلیون ریال به مزایده گذاشته می‌شود، فقط آگهی الصاقی کافی است.
بر همین اساس اگر آگهی مزایده مطابق شرایط قانونی ابلاغ نشده یا فاصله ابلاغ تا برگزاری مزایده کمتر از ۱۵ روز باشد، مزایده به درخواست ذی نفع قابل ابطال است.
ابطال مزایده ثبتی به جهت شمول مقررات راجع به مستثنیات دین
اموالی که داخل در عنوان مستثنیات دین قرار می گیرند، بابت دیون شخص قابل بازداشت و فروش نیستند. به عبارت دیگر مستثنیات دین نباید توسط اجرائیات ثبت توقیف شود و بالتبع فروش این اموال از طریق مزایده نیز از منظر قانونی بلا اثر است. در صورتی که این اموال در اجرائیات ثبت توقیف شوند، می تواند نسبت به توقیف عملیات اجرایی ثبتی و اعتراض به توقیف مستثنیات دین اقدام کند. رسیدگی به این اعتراض به مستثنیات دین در اداره ثبت، در صلاحیت رئیس اداره ثبت است. نظر رئیس قابل اعتراض در هیات نظارت است. در فرضی که مستثنیات دین از طریق مزایده به فروش رسیده باشد، مدیون می تواند ضمن تقدیم دادخواست، ابطال مزایده ثبتی را تقاضا نماید.
ابطال مزایده ثبتی به جهت خارج از مهلت بودن ارزیابی
تعیین قیمت پایه در مزایده الزامی است. قیمت پایه توسط کارشناسان رسمی دادگستری و پس از ارجاع موضوع از طریق اداره ثبت تعیین خواهد شد. کارشناسان مکلفند ظرف ده روز پس از ارجاع موضوع، نظریه خود را اعلام نمایند. در صورت تسلیم نظریه کارشناسی پس از انقضای مهلت ده روزه، نظریه مزبور نمی تواند ملاک عمل باشد. در صورتی که مزایده بر مبنای نظریه ای که خارج از مهلت صادر شده برگزار شود، ذی نفع می تواند تقاضای ابطال مزایده ثبتی را مطرح نماید؛ مگر آنکه کارشناس پیشتر تمدید مهلت کارشناسی را درخواست کرده و با درخواست وی موافقت شده باشد.
ابطال مزایده ثبتی به جهت ورشکستگی مدیون در اسناد ذمه ای
سند وثیقه سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن، شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قراردهد، خواه آن عمل، رد طلب باشد یا عمل دیگر.
در صورتی که مدیون در اسناد وثیقه پس از تنظیم سند ورشکسته شود، صدور حکم ورشکستگی در اعتبار سند مزبور موثر نخواهد بود و متعهد له می تواند مفاد سند را به اجرا گذارد.
در مقابل سند ذمه سندی است حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد به کار می‌رود.
در خصوص اسناد ذمه ای، اگر پس از آغاز عملیات اجرایی، حکم ورشکستگی مدیون صادر شود، عملیات اجرایی صورت گرفته باطل محسوب می شود و عملیات باید به طرفیت مدیر تصفیه یا اداره تصفیه امور ورشکستگی ادامه یابد. در صورتی که اقدامات اجرایی پس از صدور حکم ورشکستگی ادامه داشته و منجر به برگزاری مزایده شود، چنین مزایده ای به درخواست ذی نفع و حکم دادگاه قابل ابطال است.
عدم ابطال مزایده به جهت وجود اضافه مساحت در زمین موضوع مزایده
چنانچه مساحت ملک موضوع مزایده در سند رسمی به اشتباه کمتر از مساحت واقعی آن باشد و در جریان مزایده و انجام کارشناسی نیز این اختلاف مساحت کشف نشود، خللی به اعتبار مزایده وارد نخواهد شد. با وحدت ملاک از ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک، در چنین مواردی ذی نفع می تواند ارزش اضافه مساحت را از برنده مزایده مطالبه نماید. اما موجبی برای ابطال مزایده ثبتی یا ابطال سند انتقال اجرایی وجود نخواهد داشت. به همین جهت این امر موجب تضییع حقوق مالک قبلی ملک موضوع مزایده نشده و سبب ابطال مزایده اجرای ثبت نیز نخواهد شد.
ابطال مزایده به جهت غیر واقعی بودن قیمت ارزیابی
پس از ابلاغ نظریه ارزیابی، ذی نفع می تواند ظرف مهلت مقرر اعتراض خود را نسبت به این نظریه اعلام کند. در صورت انقضاء مهلت مذکور و عدم وصول اعتراض، نتیجه ارزیابی قطعی تلقی می شود. بر همین اساس پس از برگزاری مزایده ثبت و تنظیم سند انتقال اجرایی نیز نمی توان به جهت غیر واقعی بودن قیمت ارزیابی شده، مزایده مزبور را بی اعتبار دانست.
از طرف دیگر اصولا در مزایده الزامی به فروش مال به قیمت واقعی آن وجود ندارد؛ بلکه مال به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته خواهد شد. نتیجه ارزیابی صرفا تعیین کننده قیمت پایه و آغاز مزایده است و معمولا مال به قیمتی بالاتر از قیمت پایه فروخته خواهد شد. در نتیجه اشخاص ذی نفع تنها در مهلت تعیین شده می توانند نسبت به نتیجه ارزیابی معترض شوند و پس از طی این مهلت، اعتراض مسموع نمی باشد. همچنین اعتراض به این نظریه مضر به اعتبار مزایده ثبت و سند انتقال اجرایی نمی باشد.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال مزایده
بموجب ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا، شکایت از عملیات مزایده ثبتی (عملیات مزایده بانکی)، قبل از تنظیم و امضای سند انتقال اجرایی یا تحویل مال به بانک یا خریدار، در صلاحیت رئیس ثبت محل است. چنانچه رئیس ثبت، عمل مزایده را مخالف قانون تشخیص دهد، رای بر تجدید مزایده می دهد. رای صادره قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت است. شکایت از عملیات مزایده پس از تنظیم سند رسمی انتقال یا تحویل مال به بانک یا خریدار در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.
لازم به ذکر است، ابطال مزایده ثبتی (ابطال مزایده بانکی) ممکن است به علت عدم رعایت تشریفات مزایده نباشد و مزایده به درستی صورت گرفته باشد و به علت مبانی شروع مزایده از جمله باطل بودن قرارداد بانکی یا باطل بودن سند رهنی بانک و باطل بودن دستور اجرا باشد و طرح دعاوی دیگری در کنار دعوای ابطال مزایده ثبتی در جهت طرح صحیح دعوا لازم و ضروری باشد.
