ابطال وکالت در فروش ملک

اعطای وکالت در فروش ملک ممکن است در مقام بیع یا صرفا به قصد تفویض اختیار جهت فروش ملک باشد. هریک از این موارد آثار حقوقی متفاوتی را در پی خواهد داشت که توضیح آن در این بحث نمی گنجد. برای مثال قرارداد وکالتی که صرفا معطی نیابت باشد، اصولا جایز و از سوی هر یک از وکیل و یا موکل قابل فسخ است؛ مگر آنکه عدم عزل وکیل بر موکل شرط شده باشد. در این صورت امکان عزل وکیل توسط موکل وجود نخواهد داشت و تنها بروز عوامل مشخصی ممکن است سبب ابطال وکالت در فروش ملک شود.

جهات ابطال وکالت در فروش ملک

فوت، حجر و ورشکستگی وکیل یا موکل می تواند منجر به انحلال وکالت در فروش ملک شود. انجام موضوع وکالت توسط خود موکل و تلف آن نیز موجب بی اعتباری وکالت خواهد شد. در صورتی که قرارداد وکالت مقید به مهلت باشد، با انقضا این مهلت قرارداد وکالت اعتبار خود را از دست خواهد داد. همچنین در صورتی که مطابق مقررات قانونی، جعلی بودن وکالتنامه اثبات شود، بطلان قرارداد نیز کشف خواهد شد.

قانون مدنی در مقررات مذکور در باب وکالت، ممنوع شدن عمل موضوع وکالت را نیز در زمره اسباب انحلال وکالت آورده که این جهت اصولا در خصوص فروش ملک به نیابت از مالک مصداق نخواهد داشت؛ مگر آنکه به حکم مراجع قانونی، مالک از نقل و انتقال ملک خود ممنوع شده باشد.

ابطال وکالت در فروش ملک به جهت فوت مالک یا وکیل در فروش

وکالت عقدی است اذنی و هم در مرحله انعقاد و هم در مرحله بقا نیازمند اذن و اراده طرفین است. به همین جهت فوت هر یک از مالک یا وکیل سبب انحلال عقد می شود. انحلال وکالت به محض فوت یکی از طرفین رخ خواهد داد و نیازی به اطلاع طرف مقابل نخواهد بود. فلذا در صورتی که وکیل بدون اطلاع از فوت مالک و بر مبنای اختیارات ناشی از وکالتنامه اقدام به فروش ملک نماید، بیع مذکور فضولی و غیرنافذ خواهد بود و عدم اطلاع وکیل از فوت موکل تاثیری در این حکم ندارد.

لازم به ذکر است قرارداد وکالت مطلقا با فوت طرفین آن زایل می شود؛ حتی اگر ضمن عقد خارج لازم آمده یا بلاعزل باشد. توافق وکیل و موکل مبنی بر عدم تاثیر فوت بر اعتبار قرارداد وکالت نیز باطل و بلااثر است.

ابطال وکالت در فروش ملک به جهت حجر مالک یا وکیل در فروش

در وکالت فروش ملک هم مالک و هم وکیل باید دارای اهلیت کامل جهت انعقاد معامله باشند. این اهلیت باید پس از اعطای وکالت نیز استمرار داشته باشد و در فرض بروز هریک از موجبات حجر، قرارداد وکالت نیز اعتبار خود را از دست می دهد. بنا به مراتب فوق اگر وکیل در فروش، مورد وکالت را انجام دهد و بعدا مشخص شود که مالک در تاریخی پیش از انجام موضوع وکالت دچار جنون یا سفه شده، بیع صورت گرفته فضولی است؛ حتی اگر وکیل از محجور بودن مالک بی اطلاع باشد و حکم حجر نیز از دادگاه صادر نشده باشد.

ابطال وکالت در فروش ملک به جهت ورشکستگی موکل

یکی از آثار صدور حکم ورشکستگی ، ممنوعیت تاجر ورشکسته از دخالت و تصرف در اموال خود می باشد. به این ترتیب تاجر ورشکسته حق ندارد اصالتا یا وکالتا در اموال متعلق به خود دخل و تصرف نماید؛ چرا که اموال او وثیقه عمومی مطالبات طلبکاران به شمار می رود و باید مطابق مقررات حاکم بر تصفیه امور ورشکسته بین طلبکاران تقسیم شود. هر چند این ممنوعیت تنها به جهت حفظ حقوق هیات طلبکاران برقرار شده و به معنای نقص اراده و اهلیت تاجر ورشکسته نیست؛ اما اختیار تصرف در اموال را از وی سلب کرده است. برای صحت عقد وکالت لازم است موکل اهلیت و اختیار انجام آن عمل را داشته باشد. در غیر این صورت نمی تواند شخص دیگری را به عنوان وکیل تعیین نماید. به بیان دیگر معطی شیء باید واجد شیء باشد؛ بنابراین زمانی که شخص اختیار فروش ملک خود را ندارد، نمی تواند این اختیار را به دیگری تفویض کند.

بنا بر مراتب معروضه تاجر ورشکسته نمی تواند برای فروش ملک خود وکیل تعیین نماید و هم چنین اگر موکل در اثناء عقد وکالت ورشکسته اعلام شود، وکالت موصوف منفسخ خواهد شد. لازم به توضیح است ورشکستگی وکیل در فروش مخل اعتبار قرارداد وکالت در فروش نخواهد بود. وکیل در فروش ممکن است ورشکسته باشد؛ چرا که حکم ورشکستگی، شخص ورشکسته را از تصرف در اموال خود منع کرده است تا این اموال صرف تادیه دیون شود اما شخص ورشکسته می تواند به عنوان وکیل اشخاص ثالث در اموال ایشان تصرف نماید.

ابطال وکالت در فروش به جهت انجام موضوع وکالت توسط خود موکل 

اعطای وکالت در خصوص فروش ملک به معنای سلب اختیار از مالک نیست. به عبارتی پس از تفویض وکالت در فروش، هم مالک به عنوان اصیل و هم وکیل مالک می توانند نسبت به فروش ملک موضوع وکالتنامه اقدام نمایند. در صورتی که مالک اصالتا موضوع وکالت را به انجام برساند، وکالت منحل خواهد شد؛ چرا که دیگر موضوعی برای آن باقی نمانده است. هم چنین اگر اقدامات مالک به گونه ای باشد که در تعارض و تنافی با وکالت در فروش قرار بگیرد، عقد وکالت منتفی خواهد بود. برای نمونه اگر مالک، ملکی را که برای فروش آن وکالت داده، هبه یا تخریب کند، وکالت در فروش منفسخ می شود.

در مواردی که هم وکیل و هم مالک اقدام به فروش ملک کرده باشند، معامله هر یک که در تاریخ مقدم صورت گرفته باشد، صحیح و معامله موخر فضولی و غیر نافذ خواهد بود. به این ترتیب اگر وکیل در فروش، ملک را فروخته باشد و بعد از آن مالک نیز اصالتا ملک را به فروش برساند؛ معامله وکیل صحیح و معامله مالک فضولی محسوب می شود.

البته این امر در میان حقوقدانان محل مناقشه و اختلاف نظر است. عده ای معتقدند با توجه به اقدام وکیل در فروش، مالک در زمان معامله مالکیتی بر ملک نداشته؛ بنابراین عمل او مصداق معامله فضولی است و در مقابل برخی عقیده دارند با عنایت به وظیفه وکیل در خصوص اطلاع فوری انجام موضوع وکالت به مالک، اقدام صورت گرفته توسط مالک صحیح و منشاء اثر خواهد بود؛ حتی در صورتی که موخر بر اقدام وکیل در فروش باشد.

در مواردی که وکالت در مقام بیع باشد و وکیل در واقع خریدار ملک بوده و مالک علی رغم این موضوع اقدام به فروش ملک نماید، وکیل در فروش یا خریدار باید ضمن تقدیم دادخواست مرتبط، وقوع عقد بیع را نزد مرجع صالح به اثبات برساند. پس از اثبات وقوع عقد بیع توسط دادگاه، می توان ابطال اقدامات بعدی مالک را نیز تقاضا نمود. حتی در صورتی که مالک نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ملک اقدام کرده باشد، می توان ابطال سند رسمی مالکیت را از دادگاه تقاضا نمود.

علی رغم تصریح ماده 638 قانون مدنی مبنی بر انفساخ وکالت پس از انجام موضوع وکالت توسط موکل، این امر در مواردی می تواند موجب بروز مشکلات عدیده شود. برای مثال در مواردی که به موجب وکالتنامه رسمی، شخصی وکیل در فروش ملکی می شود و مالک به وسیله تنظیم مبایعه نامه عادی، موضوع وکالت را به انجام برساند، اگر چه وکالت منتفی است اما برگ رسمی وکالتنامه همچنان معتبر شناخته می شود و بی اعتباری آن به اطلاع دفترخانه تنظیم کننده سند نرسیده است. در این صورت ممکن است وکیل در فروش مجددا ملک را به شخص ثالثی انتقال دهد. برخی بر این باورند که در این موارد اقدام وکیل معتبر است؛ چرا که وکالتنامه مزبور سندی رسمی و مبایعه نامه سندی عادی است و سند عادی نمی تواند سند رسمی را از درجه اعتبار ساقط نماید. از طرف دیگر حقوق اشخاص ثالث نیز که بر پایه اعتماد به اعتبار اسناد رسمی مبادرت به انجام معامله نموده اند، باید در نظر گرفته شود. در غیر این صورت اعتماد عموم جامعه نسبت به اسناد رسمی دچار آسیب خواهد شد و این امر نظم معاملاتی جامعه را با مشکل مواجه خواهد کرد.

یکی از شعب بدوی دادگاه های عمومی و حقوقی در این زمینه اعلام می دارد شخص ثالث با وصف ملاحظه وکالتنامه رسمی و معتبر بودن آن اقدام به معامله نموده و تنظیم سند عادی مقدم بر معامله اخیرالذکر بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و اعلام انحلال عقد وکالت بلاعزل مذکور نمی تواند موجب تضییع حقوق شخص ثالث شود که با ملاحظه اسناد صحیح اقدام به خرید ملک نموده است. در حالی که شعبه دادگاه تجدیدنظر در خصوص همین پرونده معتقد است با توجه به صراحت ماده 683 قانون مدنی با انعقاد عقد بیع موخر، موضوع وکالت مقدم ولو اینکه بلاعزل باشد، منتفی است.

ابطال وکالت در فروش ملک به جهت تلف یا ممنوعیت انجام موضوع وکالت

در فرض تلف موضوع وکالت یا ممنوع شدن انجام آن، وکالت به جهت بلا موضوع ماندن منفسخ خواهد شد؛ چرا که در این صورت موردی برای انجام وکالت از سوی وکیل باقی نمانده است. به عنوان مثال می توان به تخریب ملک موضوع وکالت در اثر حوادث اشاره کرد که منجر به تلف ملک و انفساخ وکالت می شود. همچنین در صورتی که مالک به موجب حکم دادگاه از نقل و انتقال ملک خود ممنوع شود، وکالت فروش آن ملک نیز قهرا منفسخ خواهد شد.

ابطال وکالت در فروش به جهت انقضاء مدت

وکالت در فروش ممکن است مقید به مهلت یا بدون مهلت باشد. در صورتی که اختیار فروش ملک برای مهلت معینی به وکیل اعطا شده باشد، پس از انقضاء این مهلت، وکالت مزبور خود به خود از درجه اعتبار ساقط می شود.

ابطال وکالت در فروش جعلی

وکالتنامه مجعول باطل است و هر یک از طرفین که در اثبات جعلیت وکالتنامه ذی نفع باشد، می تواند به وسیله تنظیم و تقدیم دادخواست مرتبط، رسیدگی به موضوع را از دادگاه صالح تقاضا نماید.

اثبات ابطال وکالت در فروش ملک

صحت معامله وکیل منوط به صحت وکالتنامه است. به همین جهت دعاوی مربوط به اعتبار وکالتنامه از اهمیت ویژه ای برخوردار است. در صورتی که وکالت در فروش ملک به موجب هر یک از جهات فوق الذکر از درجه اعتبار ساقط شده باشد، نقل و انتقال صورت گرفته توسط وکیل نیز فاقد وجاهت قانونی خواهد بود. هر شخص ذی نفع می تواند جهت اثبات بی اعتباری وکالتنامه در مرجع صالح طرح دعوا نماید. در فرض اثبات بی اعتباری وکالتنامه، اقدامات وکیل فضولی و غیر نافذ است. مالک مختار است این اقدامات را اجازه یا رد نماید. در صورت تنفیذ مالک، معامله صحیح و در غیر این صورت باطل است.