عقد بیع را می توان مهم ترین و رایج ترین عقد میان اشخاص دانست. به همین جهت بسیاری از دعاوی مطروحه در محاکم نیز به صورت مستقیم یا غیرمستقیم با این قرارداد در ارتباط هستند؛ اما در برخی موارد اصل وقوع عقد بیع بین متعاملین محل اختلاف و دعوا است. در چنین مواردی با رعایت برخی شرایط می توان اثبات وقوع بیع را از دادگاه درخواست کرد.
موارد طرح دعوای اثبات وقوع بیع
اصل بر رضایی و غیرتشریفاتی بودن عقود و قراردادها است. به این معنا که اصولا صرف توافق و تراضی طرفین برای انعقاد عقد کافی است و نیازی به رعایت تشریفات وجود ندارد؛ مگر در مواردی که در قانون مقرر شده باشد. بر اساس همین اصل، توافقات شفاهی طرفین نیز معتبر شمرده شده و الزامی به مکتوب نمودن توافقات وجود ندارد. البته معتبر دانستن توافقات شفاهی میان اشخاص مربوط به مرجله ثبوت است و در مرحله اثبات موضوع متفاوت است. به عبارت دیگر تراضی طرفین به صورت شفاهی قانونا منشا اثر خواهد بود اما اثبات وقوع تراضی شفاهی در مراجع قضایی و غیرقضایی امری علی حده است. بدیهی است در صورت مکتوب نمودن توافقات، اثبات تحقق تراضی در مراجع به مراتب آسان تر خواهد بود.
به هر ترتیب در صورتی که عقد بیعی محقق شده باشد اما مبایعه نامه مکتوبی در میان نباشد، ذی نفع می تواند با استناد به سایر ادله اثبات دعوا مانند شهادت شهود یا سایر قراین و شواهد، وقوع عقد بیع را نزد دادگاه اثبات نماید.
لازم به تذکر است بسیاری از محاکم، دادخواست اثبات وقوع عقد بیع را به جهت غیرترافعی بودن قابل استماع نمی دانند. بنابراین توصیه می شود در صورت وجود سایر شرایط، خواسته اثبات وقوع عقد بیع همزمان با خواسته الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مطرح شود. در غیر این صورت ممکن است خواسته، غیرترافعی و غیرقابل استماع محسوب شود.
دادگاه رسیدگی کننده پس از بررسی شواهد، قراین و مدارک، در صورتی که وقوع عقد بیع میان طرفین را احراز نماید، حکم به تایید وقوع عقد بیع صادر می نماید. دعوای اثبات وقوع عقد بیع ممکن است از سوی هر یک از خریدار یا فروشنده علیه طرف دیگر که منکر وقوع عقد است، اقامه شود. رای صادره در این خصوص صرفا جنبه اعلامی خواهد داشت.
تفاوت دعوای اثبات وقوع بیع و دعوای اثبات مالکیت ملک
دعوای اثبات وقوع عقد بیع با دعوای اثبات مالکیت ملک متفاوت است. نتیجه دعوای اثبات وقوع عقد بیع، احراز و تایید وقوع عقد میان طرفین است که یکی از آثار آن، شناسایی مالکیت خواهان بر موضوع دعوا خواهد بود. اما نتیجه دعوای اثبات مالکیت، شناسایی مستقیم مالکیت خواهان بر ملک موضوع اختلاف است و این مالکیت ممکن است ناشی از وقوع عقد بیع یا سایر اسباب انتقال مالکیت باشد.
از طرف دیگر دعوای اثبات مالکیت تنها در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی قابلیت استماع و رسیدگی دارد؛ در حالیکه دعوای اثبات وقوع عقد بیع ممکن است راجع به املاک ثبت شده یا ثبت نشده اقامه شود.
همچنین اصولا در دعوای اثبات وقوع عقد بیع، مبایعه نامه یا سند مکتوب دیگری وجود ندارد اما دعوای اثبات مالکیت ممکن است مستند به مبایعه نامه یا هر سند مکتوب دیگری باشد.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای اثبات وقوع بیع
با توجه به ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. بنابراین دعوای اثبات وقوع عقد بیع راجع به اموال غیرمنقول در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.
نکات کاربردی راجع به دعوای اثبات وقوع بیع
1-ترجیحا و تا حد امکان توافقات خود را مکتوب نمایید و به تراضی به نحو شفاهی اکتفا نکنید؛ چرا که اثبات وقوع قرارداد به نحو شفاهی در عمل بسیار مشکل است. در حالی که توافقات مکتوب در یک برگ کاغذ معمولی می تواند در دادگاه مورد استناد قرار بگیرد.
2-ثمن معامله را تنها به مالک که طرف عقد بیع است پرداخت نمایید و از واریز وجه به حسابی که به نام مالک نمی باشد، خودداری نمایید.
3-ترجیحا پس از پرداخت ثمن از فروشنده رسید بگیرید.
4-بهتر است پرداخت ثمن از طرقی صورت پذیرد که اثبات آن در دادگاه آسان باشد؛ از جمله پرداخت از طریق چک. توصیه میشود شماره چک یا چک های صادره جهت پرداخت ثمن را در قرارداد درج نمایید.
5-بهتر است در زمان معامله حداقل دو شخص معتمد را با خود به همراه داشته باشید که حاضر باشند در صورت لزوم در دادگاه شهادت بدهند.
6-بهتر است تنظیم قرارداد خود را به اشخاص متخصص در این زمینه بسپارید و از امضای قراردادهای آماده یا تنظیم شده توسط طرف مقابل خودداری نمایید.
7- چنانچه مجبور به طرح دعوای اثبات وقوع بیع شدید، هرچه سریع تر اقدام نموده و این امر را به تعویق نیندازید.
12 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
سلام پدر بنده حدود ۲۵ سال پیش زمانی که پدر بزرگم زنده بود زمینی بهش میده که خونه بسازه بعد از ساختن خانه در زمان حیات پدر بزرگم سند به نام پدرم گرفته میشه الان عموی بنده مدعی شده که به ایشون سهم کمتر رسیده و میخواد شکایت کنه آیا الان خونه و زمین پدرمو می‌تونه جزوه ارثیه بیاره و تقسیم کنه یا نه ممنون میشم اگه راهنمایی بفرمایید
خیر نمی‌تواند مدعی حقی باشد.
هر کسی در زمان حیات اختیار اموال خود را دارد و میتواند اموال خود را به نام هر کسی که بخواهد انتقال دهد.
ما ملکی را قولنامه کردیم ولی طرف میگه نمیخوام بفروشم دادگاه هم رای داده که شما خرید و فروش نکردید این یعنی چی؟ چطور حقمو بگیرم؟ من معامله کردم قولنامه دارم ولی دادگاه میگه تو معامله نکردی!
با سلام چنانچه قرارداد شما به طور صحیح و مطابق قانون تنطیم شده باشد و به امضا طرفین رسیده باشد لازم الاجراست.
سلام خسته نباشید یه سوالی داشتم در مورد یه موضوعی اما نمیدونستم باید از چه راهی اقدام کنم و چه کاری من رو ب خواستم میرسونه. برادرهای مادرم از اموال پدری زمینی ب متراژ ۲۰۰ متر را به صورت قولنامه‌ای با رضایت کامل ۱۰ سال پیش به مادرم داده‌اند که الان از آن پشیمان شده‌اند و چون زمین از زمین‌های کشاورزی بوده و دارای شریک میباشند و الان جز مناطق ساخت وساز قرار دارند با ساخت وساز مادرم مشکل دارند و ب هر روشی باعث بهم خوردن کار ساخت و ساز میشوند مثلا زمین را با شریک‌های خود جا بجا میکنند و ب دیگری واگزار میکنند مادرم برای مشخص شدن زمین خود باید از چه. راهی اقدام بکند تا ب زمین اصلی خود برسد و بعد از ساخت دجار مشکل نشود؟
سلام اگر زمین را از مالک اصلی خریداری کرده‌اند باید دادخواست الزام به تنظیم سند تقدیم دادگاه نمایند
بدلیل عدم تمکن مالی پدرم و درخواست ایشان از بنده جهت مساعدت مالی در تعمیر خانه روستایی و فنس باغها و حفر چاه ولوله گذاری باغها باهزینه خودم از سال ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۸ مبلغ پنجاه میلیون تومان هزینه کرده‌ام. پدر بدلیل اینکه زیر دین نباشد بارضایت قلبی خود در سال ۱۴۰۰ اقدام به واگذاری بخشی از اموال خود در قالب مبایعه نامه به اینجانب نمودند. که مبلغ مبایعه نامه ۵۰۰ میلیون تومان که ۲۰۰ میلیون بابت هزینه‌های ذکر شده از ثمن مبایعه نامه کسر کرده و درتوضیحات مبایعه نامه آمده است. و سیصد میلیون نیز در مبایعه نامه نوشته پرداخت شده و هیچ حق فسخی ندارد و نوع پرداخت ثمن نیز نقدی است و بجای رسید اقرار نامه عادی با امضاء واثرانگشت و مهر شورای روستا داده که ثمن معامله را گرفته. اما سیصد میلیون ثمن را دریافت نکرده و بنده یک استهشاد محلی تنظیم نموده‌ام که ریش سفیدان و بزرگان محل تایید کرده‌اند که املاک خریداری شده پس از تحویل به بنده جهت نگهداری و آبیاری در دست پدرم است و بخاطر جبران بخشش ثمن از محصول باغ تازمانی که توانایی کار کردن دارد استفاده کند واین استهشاد نامه مهر و امضاء شورای روستا را دارد. آیا بااین مدارک مالکیتم کامل است. فروشنده و وراث قانونی‌اش در آینده میتوانند ادعایی داشته باشند.
از نظر قانونی اعتبار دارد و موثر میباشد. شما می‌توانید برای اطمینان بیشتر و محکم کاری موارد ذکر شده را در دفترخانه ثبت کنید تا بعدا ادله محکم‌تری داشته باشید.
بنگاه معاملات ملکی (مشاور املاک) یک مبایعه نامه تنظیم نمود که در آن اسم من بعنوان فروشنده درج گردیده و نام وکیل من هم درج شده با شماره وکالتی که تاریخش برای ۲روز بعد از تاریخ عقد قرارداد میباشد و وکیل من بعنوان شاهد امضا نموده در تاریخ ۲روز قبل از دادن وکالت به ایشان. و جای امضای فروشنده خالی است و من و وکیلم امضا نکردیم اما خریدار امضا نموده و مشاور املاک هم امضا و مهر زده. آیا قرارداد جاری است و آیا خریدار میتواند حقی داشته باشد؟
اگر فروشنده امضاء نکرده باشد قرارداد اعتباری ندارد.
آیا در مبایعه نامه باید حتما از اثر انگشت اشاره استفاده کرد یا میتوان از انگشت دیگر مثلا انگشت کوچک استفاده کرد؟
اگر هنگام انگشت زدن، انگشت اشاره زخم شود میتوان از انگشت دیگر استفاده کرد و مشکلی ایجاد نمیکند؟ یعنی تعدادی از صفحات مبایعه نامه با یک انگشت و تعدادی دیگر با انگشت دیگر باشد مشکلی اییجاد میکند؟
سلام امضا باشد مشکلی ندارد