براساس قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 حق انتقال منافع ملک تابع قرارداد فی مابین موجر و مستاجراست.که بموجب این قانون اصل برعدم امکان انتقال حق کسب و پیشه و تجارت به غیراست،مگراینکه این حق بصورت کتبی به مستاجرداده شده باشد یا اینکه با طرح دادخواست توسط مستاجر درمرجع صالح،اجازه تجویز انتقال منافع به غیردر فرجه 6 ماه از تاریخ قطعیت حکم به مستاجر داده باشد،درغیراینصورت با تخلف مستاجر،قانونگذاربراساس بند ۱ ماده۱۴ قانون روابط موجرومستاجرسال 1356 حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را بعلت انتقال به غیر برای موجر پیش بینی نموده است.
شرایط طرح دعوای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک به جهت انتقال به غیر درقانون 1356
1.دعوی فسخ و تخلیه بعلت انتقال منافع مورد اجاره به غیر،صرفا مشمول اماکن مشمول قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 است،که سابق برتصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 منافع آن واگذارشده باشد.
2.حق انتقال به غیراز مستاجرسلب شده باشدیا علیرغم سکوت درقرارداد،مستاجربدون اخذ اجازه کتبی از مالک یا قائم مقام وی اقدام به انتقال به غیرنماید یا بدون اخذ حکم تجویز انتقال منافع به غیر از دادگاه اقدام به این امرنماید.
نکات کاربردی
1.درصورتی که موجر بعلت عدم توانایی در اداره محل اجاره اقدام به استخدام کارگر یا کارمند برای اداره محل استیجاری نماید،با توجه به اینکه انتقال منافعی به غیر صورت نپذیرفته و اقدامات اشخاص مذکور به نمایندگی و برای شخص کارفرما می باشد،ازشمول دعوی فسخ قرارداد و تخلیه بعلت انتقال به غیرخارج است و موجر در فرض اصرار بر فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره می بایست به سایر مقررات قانونی قانون سال 1356یا تخلفات دیگر مستاجر درفرض وقوع استناد نماید.
2.با توجه به استقلال شخصیت اشخاص حقیقی و شرکت از یکدیگر،درفرضی که شخص حقیقی مستقلا اقدام به تنظیم قرارداد اجاره برای خود نماید.شخص حقیقی نمی تواند بدون اخذ رضایت کتبی موجرحتی با فرض مدیرعامل بودن درشرکت اقدام به انتقال منافع مورد اجاره به شرکت با توجه به استقلال شخصیت حقوقی شرکت نماید و در صورت این اقدام مشمول مقررات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه بعلت انتقال به غیرخواهد بود.مضافا اینکه فرض بالعکس آن نیز تابع همین مقررات خواهد بود.
3.جهت تخلف از شرط عدم انتقال به غیر،ضرورتی دال بر انتقال تمامی شش دانگ منافع به غیرنبوده و به صرف انتقال جزئی از منافع تخلف محقق شده است.
4.نوع انتقال به غیرچه بصورت کتبی یا شفاهی و عنوان قرارداد تنظیمی اهمیتی درموضوع نداشته و تفاوتی ندارد و صرف اثبات عملی انتقال به غیر ولو اینکه منتقل الیه تصرف درمورد اجاره نیز نداشته باشد،کفایت می نماید.
5.با عنایت به اینکه قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 با انقضای مدت اجاره کان لم یکن نمی گردد وکماکان به بقای خود بموجب قانون ادامه می دهند و جزدرموارد مصرحه قانونی امکان فسخ و انحلال قرارداد و تخلیه ملک متصورنمی باشد،موجر دردادخواست تخلیه خود،بعنوان مقدمه ضروری ایجادحق تخلیه ،به خواسته احراز اعلام فسخ قرارداد درجهت انحلال قرارداد نیز درکناردرخواست تخلیه بعلت انتقال به غیرمی بایست اشاره نماید.درغیراینصورت دعوی بعلت عدم طرح صحیح آن با قرارعدم استماع دعوا مواجح خواهد شد.
طرفین دعوی فسخ و تخلیه مورد اجاره بعلت انتقال به غیربراساس قانون سال 1356
مالک یا قائم مقام وی بعنوان خواهان درستون دادخواست لحاظ می گردند.درستون خوانده می بایست نام مستاجر و متصرف و درصورت فوت هریک،تمامی ورثه آنان بعنوان خواندگان لحاظ گردند،درغیراینصورت منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد شد.توضیح اینکه درفرض اثبات انتقال به غیر،دعوی تخلیه نسبت به مستاجر منتج به صدور قرار رد دعوا خواهد شد و براساس تبصره یک ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 تخلیه علیه متصرف ملک درقبال پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت به وی اجرا خواهد گردید.
وضعیت حق کسب و پیشه و تجارت (سرقفلی)درصورت انتقال به غیر
براساس قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 درصورتی که مقام قضایی تخلف مستاجر را احراز نماید،دستور تعیین رقم حق کسب و پیشه وتجارت را به کارشناس صادرمی نماید.کارشناس با مطالعه پرونده و بازدید از محل و بررسی میدانی اقدام به اعلام نظریه کارشناسی می نماید و هریک از طرفین دعوا می توانند نسبت به رقم اعلامی کارشناس با ذکردلیل ظرف 7 روز از تاریخ ابلاغ اعتراض و درخواست ارجاع به هیات 3 نفره کارشناسی را نمایند.که نهایتا با طی مراحل کارشناسی 3 نفره یا بالاتر و تعیین و قطعیت ارزش حق کسب و پیشه و تجارت ملک استیجاری،بموجب رای صادره متصرف به تخلیه با دریافت نصف حق کسب و پیشه محکوم می گردد.که ساقط شدن نصف حق کسب و پیشه و تجارت متصرف ضمانت اجرای تخلف از قرارداد و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خواهد بود.
اسقاط حق فسخ قرارداد و حق طرح دعوی تخلیه بعلت انتقال به غیر
درموارد بسیاری مشاهده می گردد،که مالک یا قائم مقام وی با انجام اقداماتی که دررویه غالب محاکم به رضایت ضمنی تعبیرمی شود،موجب اسقاط حق فسخ قرارداد وحق طرح دعوی تخلیه بعلت انتقال به غیرمی شوند. که اهم موارد مبتلا به آن عبارتند از:
1.دریافت اجاره بها یا مبالغی تحت هر عنوان از متصرف (مستاجردوم)
2.عدم اعتراض به تصرفات متصرف (مستاجر دوم) برای مدت های طولانی.
نکته کاربردی
درجهت ممانعت موجر از طرح دعوی تخلیه در آینده یا کتمان واقعیت از سوی وی یا قائم مقام یا ورثه وی اخذ رضایت کتبی درزمان انتقال مستاجر به متصرف واجد اهمیت اساسی است .که به کررات دیده می شود، که مالک یا قائم مقام وی نسبت به رد رضایت خود قدام نموده و موجبات صدور حکم تخلیه واسقاط نیمی از حق کسب و پیشه را غالبا مبلغ هنگفتی است را موجب می گردند.لذا درفرض عدم اخذ رضایت کتبی اثبات حق انتقال به غیر با مستاجر یا متصرف خواهد بود.که غالبا نیزمستاجر از حضور درجلسات دادرسی امتناع نموده وتمامی باراثباتی با متصرف می گردد.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوی تخلیه بعلت انتقال به غیر
براساس بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف،رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت،درصلاحیت شوراهای حل اختلاف میباشد،بنابراین با توجه به دعوی فسخ قرارداد و تخلیه بعلت انتقال به غیر براساس قانون سال 1356 که فرض پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را درصورت صدور حکم برای متصرف را ایجاب می نماید،قاعدتا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک بموجب ماده 12قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب درامور مدنی صلاحیت ذاتی و محلی جهت رسیدگی به موضوع را خواهد داشت.
نحوی اجرای حکم تخلیه بعلت انتقال به غیر در قانون سال 1356
با احراز تخلف مستاجر دال بر انتقال بدون مجوز منافع ملک استیجاری به غیر و قطعیت رقم حق کسب و پیشه و تجارت تعیین شده ازسوی کارشناس،حکم تخلیه با حق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت علیه مستاجر یا متصرف ملک صادر و اجرا می گردد.لازم به ذکر است.براساس ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر،محکوم له را موظف می نماید، ظرف 3 ماه از تاریخ قطعیت حکم نسبت به واریز نصف حق کسب و پیشه و تجارت به حساب دادگستری اقدام نماید،درغیراینصورت حکم صادره کان لم یکن و بلااثرخواهد شد و درفرض عدم پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه وتجارت،موجرموظف است، مجددا با طرح دادخواست قبلی و طی تمامی مراحل انجام شده، نسبت به اخذ مجددحکم تخلیه بعلت انتقال به غیراقدام نماید.کما اینکه مقام رسیدگی کننده الزامی به صدور رای سابق نداشته و می تواند نسبت به عدم پذیرش دعوا اتخاذ تصمیم نماید.
لازم به ذکراست،از تاریخ تودیع مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت از سوی محکوم له،دادگاه بموجب ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می تواند،حسب درخواست مستاجر یا متصرف می تواند مهلتی که از 10 روز کمتر و از 2 ماه بیشترنباشد، جهت تخلیه ملک صادرنماید.
