از جمله اسباب انحلال قرارداد و تخلیه براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تعدی و تفریط مستاجر در مورد اجاره است.که در قالب طرح دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره قابل طرح است.که نتیجه اثبات آن ساقط شدن حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر و تخلیه ملک است.که درادامه به اهم مطالب این بخش خواهیم پرداخت.
تعدی و تفریط براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
درقانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶درخصوص تعدی و تفریط تعریفی نیامده است و صرفا در قانون مدنی در مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ آن به تعریف تعدی و تفریط پرداخت است.که بعنوان مبنای تشخیص می توان ملاک عمل قرارگیرد.که ابتدائا به ذکراین تعاریف خواهیم پرداخت.
۱.تعریف تعدی:براساس ماده ۹۵۱ قانون مدنی:(تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری)
۲.تعریف تفریط:براساس ماده ۹۵۲:(تفریط عبارت است از ترک عمل که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است)
با ملاحظه تعاریف مذکور نکات ذیل متبادر به ذهن میگردد.
۱.قرارداد،عرف و قانون منابع شناسایی اختیارات و تکالیف مستاجر درارتباط با ملک استیجاری می باشند.
۲. الزامات قراردادی و عرفی و قانونی ابتدائا می بایست نسبت به عین مستاجره بر ذمه مستاجر بار شده باشد و با اثبات اولیه ایجاد این تعهدات،اثبات نقض هر یک از تعهدات در مرحله دوم از سوی مالک ضروری است.
و با تجمیع این شروط مستاجر ممکن است،در معرض خطر جدی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره با عدم پرداخت حق کسب و پیشه قرار گیرد.
مصادیق تعدی و تفریط در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
در خصوص مصادیق تعدی و تفریط در قانون اشاره ای به آنها نشده است ودررویه محاکم نیز نظر واحدی وجود ندارد.ولی با بررسی متون جلسات تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و آرای قضایی مشخص می گردد،که هرگونه تعدی یا تفریطی در عین مستاجره ملاک ایجاد حق تخلیه نمی باشد.بلکه آن دسته از اقداماتی که به اساس و سازه بنا لطمه و خسارت وارد نموده و منافی اذن موجر است،دردایره شمول تعدی و تفریط قرار می گیرد.که بعنوان مثال می توان به احداث بناهای نظیر بالکن یا زیرزمین درملک،تخریب عمدی تمام یا بخشی از ملک،تغییرات اساسی درملک نظیر برداشتن ستون و دیوارها،انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستاجر و به اساس بنا لطمه وارد می نماید،می توان اشاره نمود.
نحوه رسیدگی دعوی فسخ قرارداد و تخلیه بعلت تعدی و تفریط براساس قانون سال ۱۳۵۶
خواهان ابتدائا مکلف است،درقالب دادخواست اقدام به طرح خواسته های اعلام فسخ قرارداد استیجاری و تخلیه مورد اجاره بعلت تعدی و تفریط نماید.که با از احراز تکمیل بودن شرایط شکلی دادخواست، دستور تعیین وقت دادرسی توسط دادگاه صادر و تاریخ جلسه دادرسی به اصحاب دعوا ابلاغ می گردد و دادگاه پس از تشکیل جلسه دادرسی،در بدو امر نسبت به احراز ذی نفع و ذی سمت بودن خواهان پرونده و روابط استیجاری طرفین دعوی براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اقدام می نماید و در فرض پذیرش اولیه دعوی،اقدام به صدور قرار ارجاع امر به کارشناسی می نماید وکارشناس مکلف است،با معاینه محل و صورت برداری از وضعیت موجود در خصوص تغییرات صورت گرفته اعلام نظر نماید.که نظریه صادره قابل اعتراض در هیات های ۳ یا ۵ نفره با ارائه دلیل بنا به تشخیص دادگاه خواهد بود.که نهایتا با احراز صحت ادعای مالک حکم به فسخ قرارداد استیجاری و تخلیه ملک صادر می نماید.همچنین در رای صادره برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد جهت تخلیه تعیین می گردد.
ضمانت اجرای تعدی و تفریط مستاجر براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ضمانت اجرای تعدی و تفریط صورت گرفته از سوی مستاجر نسبت به عین مستاجره امکان فسخ قرارداد استیجاری و تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت است.
طرفین دعوی تخلیه بعلت تعدی و تفریط براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
مالک یا در صورت انتقال منتقل الیه و در صورت فوت هر یک ورثه آنان بعنوان خواهان ذکر می شوند و بالتبع مستاجر و در صورت فوت وی،وراث در ستون خوانده لحاظ می شوند.
نکات کاربردی:
ا.درفرض فوت موجر یا مستاجر اسامی تمامی وراث آنها می بایست لحاظ شود.درغیراینصورت با توجه به عدم تجزیه دعوی و عدم امکان اجرای حکم،دعوی مطروحه بعلت عدم طرح صحیح دعوا،منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا براساس ماده ۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی خواهد شد.
۲.وراث موظف به ضمیمه نمودن گواهی انحصار وراثت خود به دادخواست مطروحه هستند و درصورت فوت مستاجر و عدم اطلاع از مشخصات وراث وی ،می توان با اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت احوال مربوطه را نمود.
۳.اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف جهت صورتجلسه نمودن وضعیت ملک با توجه به امکان تغییر وضعیت ملک به حالت سابق حائز اهمیت اساسی است.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوی فسخ قرارداد و تخلیه بعلت تعدی و تفریط براساس قانون سال ۱۳۵۶
براساس ماده ۱۲قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوی می باشد.
نحوه اجرای حکم تخلیه بعلت تعدی و تفریط
با توجه به اینکه حکم تخلیه بعلت تعدی و تفریط بدون تعلق و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر صادر و اجرا می گردد.لذا مستاجر موظف به تخلیه آن ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.در غیراینصورت با تشکیل پرونده اجرائی توسط شعبه دادگاه بدوی و ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام،دادورز اجرای احکام به نمایندگی از دادگاه با حضور مامور نیروی انتظامی به نمایندگی از دادستان نسبت به تخلیه ملک براساس قانون اجرای احکام و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و سایر مقررات مربوطه اقدام می نماید.
