تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت 

تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز شخصی موجر یکی از جهات استثنائی است که مالک براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 میتواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری اقدام نماید.تخلیه ملک تجاری بموجب بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به دلیل نیاز شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت خود است و با توجه به اینکه براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 با انقضای مدت اجاره روابط استیجاری خاتمه یافته و مستاجر موظف به تخلیه ملک است.این دعوی قابلیت طرح براساس مقررات قانون سال 1376 را نخواهد داشت.لذا دراین مقاله به اهم موضوعات کاربردی مربوط به تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت خواهیم پرداخت.

شرایط دعوی تخلیه بعلت نیاز شخصی موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

1.اثبات نیاز شخصی موجر،برای تامین معاش خود یا خانواده وی بعنوان مبنای پذیرش دعوی تخلیه ضرورت دارد.

2.اثبات نیاز فعلی موجر به محل کسب و کار، با این توضیح که با توجه به استثنا بودن تخلیه ملک براساس قانون سال 1356 ضرورت دارد نیاز شخصی و تامین معاش موجر در زمان تقدیم دادخواست بالفعل و وجود داشته باشد.بنابراین نمی توان به استناد نیاز آینده موجر دایره شمول استثنا را گسترش و قائل به حق تخلیه ملک از سوی موجر شد.

3.پرداخت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت به نرخ روز کارشناسی ازسوی موجر ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی لازم الاجرا می باشد.

4.موجر باید مالک شش دانگ ملک استیجاری باشد.در غیر اینصورت بعلت تعارض با حقوق سایرمالکین رسمی دعوا رد خواهد شد.البته بعضی از شعبات محاکم درفرض پذیرش سایرمالکین مشاعی قائل به امکان صدورحکم تخلیه می باشند.

5.تصریح به خواسته فسخ قرارداد در دادخواست،توضیح اینکه این خواسته می بایست بهمراه خواسته صدورحکم تخلیه درستون خواسته تصریح گردد.در غیر اینصورت بعلت عدم طرح صحیح دعوا منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا ازسوی دادگاه بموجب ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی خواهد شد.

طرح دعوی تخلیه بعلت نیاز شخصی موجر از سوی اشخاص حقوقی

بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 از عبارت (موجر)بصورت مطلق نام برده است.که قابل تسری به شخص حقوقی هم خواهد شد.بنابراین اشخاص حقوقی مانند شرکت و موسسات نیز با اثبات ضرورت استفاده از ملک تجاری جهت امکان ادامه فعالیت خود می توانند اقدام طرح دعوی تخلیه بعلت نیاز شخصی خود نمایند. 

آیا تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز فرزندان یا نزدیکان موجر امکان پذیراست؟

قانونگذار دربند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 صراحتا از نیاز شخصی موجر نام می برد.بنابراین با توجه به استثنا بودن تخلیه ملک در مقررات قانون سال 1356 نمی توان قائل به تفسیرموسع این بند و تسری آن به فرزند یا نزدیکان موجر شد.هرچند برخی از محاکم با اخذ وحدت ملاک از بند 3 ماده 15 قانون سال 1356 قائل به امکان تخلیه بعلت نیازشخصی فرزندان مالک نیز شده اند.که درپاسخ به این نظر می توان گفت که بند 3  شرط تخلیه بعلت نیاز فرزندان را درفرض قابلیت استفاده از ملک تجاری بعنوان محل سکونت تعیین نموده است،که از شمول شرایط بند 2  عملا خارج است.

حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر در دعوی تخلیه بعلت نیاز شخصی موجر

قانونگذار با توجه به عدم تخلف مستاجر از قرارداد و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و درفرض اثبات تمامی شرایط دعوی قائل به استحقاق کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستاجر است.که در این حالت حق کسب یا پیشه یا تجارت بموجب قرارکارشناسی صادره از سوی دادگاه،توسط کارشناس یا هیات کارشناسی تعیین می گردد.که درذیل رای صادره دادگاه موجر را به پرداخت آن ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی محکوم می نماید.

ضمانت اجرای عدم پرداخت حق کسب یا پیشه در دعوی تخلیه بعلت نیازشخصی موجر

موجر موظف است ظرف 3 ماه ازتاریخ ابلاغ رای قطعی نسبت به پرداخت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجراقدام نماید.درغیراینصورت با انقضای مهلت مذکور رای باطل و کان لم یکن و فاقد اثرحقوقی خواهد بود و موجر می بایست مجددا با طی تمامی مراحل قبلی اقدام به اثبات حقانیت خود نماید.که چه بسا منتج به نتیجه سابق نگردد.

طرفین دعوی تخلیه بعلت نیاز شخصی موجر

مالک ملک یا قائم مقام وی (منتقل الیه) بعنوان خواهان و در صورت فوت هر یک تمامی ورثه می بایست بعنوان خواهان درستون خواهان لحاظ گردند و درخصوص خوانده مستاجر یا قائم مقام وی (منتقل الیه) یا درصورت فوت وی تمامی ورثه می بایست درستون خوانده تصریح گردند.درغیراینصورت دعوی به علت عدم طرح صحیح دعوا منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد شد.

دادگاه صالح جهت طرح دعوی تخلیه بعلت نیاز شخصی موجر

براساس ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به موضوع را دارا خواهد بود.

نحوه اجرای حکم تخلیه بعلت نیاز شخصی موجر 

با قطعیت دادنامه صادره موجر موظف است،ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی نسبت به پرداخت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت به صندوق دادگستری اقدام نماید.متعاقبا مستاجر با ایفای تعهد موجر و ابلاغ مراتب به وی می بایست ظرف مهلت اعلامی در رای یا ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به تخلیه و تحویل ملک به دادگاه یا واحد اجرای احکام حسب مورد اقدام نماید.درغیراینصورت واحد اجرای احکام با حضور دادورز و مامور نیروی انتظامی نسبت به تخلیه ملک براساس قانون اجرای احکام مدنی اقدام می نماید.