تعدیل اجاره بها بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 یکی از دعاوی مبتلا به در مراجع دادگستری است . تعدیل به معنای معتدل یا متعادل کردن است.در عرف به معنای درخواست افزایش اجاره بها از سوی موجر یا درخواست کاهش و تعدیل اجاره بها از سوی مستاجراست.در اصطلاح حقوقی یکی از اقسام دعاوی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است.که بر اساس آن طرفین قرارداد اجاره با طرح دعوی تعدیل اجاره بها به طرفیت یکدیگر و بنا به دلایلی همچون تورم و رکود بازار و…خواهان افزایش یا کاهش اجاره بهای تعیینی از سوی دادگاه می باشند.
مبنای قانونی طرح دعوی تعدیل اجاره بها
مبنای قانونی امکان طرح این دعوی ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است.براساس این مقرره آمده است.(( موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه های زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که برتعیین یا تعدیل اجاره بها صادرشده سه سال تمام گذشته باشد،دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ روز تعدیل خواهد کرد.حکم دادگاه در این مورد قطعی است.))
نکته کاربردی:
در رویه قضایی آرای صادره از این قبیل دعاوی با لحاظ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان اعلام می گردند.
شرایط طرح دعوی تعدیل اجاره بها بر اساس قانون سال 1356
بر اساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر رعایت شرایط اعلامی زیر طرح طرح دعوی تعدیل اجاره بها الزامی است.
1.قرارداد اجاره می بایست مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد.
2.مدت اجاره باید منقضی شده باشد.
3.مدت 3 سال از تاریخ استفاده مستاجر ازعین مستاجره یا تاریخ مقرر درحکم قطعی جهت تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد.
4.اثبات افزایش یا تنزل هزینه های زندگی از سوی خواهان دعوی تعدیل
نکته کاربردی:
دعوی تعدیل اجاره بها با توجه به افزایش لحظه ای تورم غالبا از سوی موجر طرح می گردد.بر همین اساس موجر علاوه بر شرایط اثبات دعوی تعدیل می بایست مالکیت خود را در مورد اجاره،بعنوان شرط اولیه ورود دادگاه به ماهیت دعوی اثبات نماید.که در غالب موارد دادگاه با اخذ استعلام از اداره ثبت مربوطه نسبت به بررسی مالکیت موجر اقدام می نماید.در فرض عدم مالکیت خواهان نسبت به رد دعوی بدون ورود به ماهیت موضوع اقدام می نماید.
مبنای محاسبه تعدیل اجاره بها
با توجه به تخصصی بودن تشخیص میزان اجاره بها،قانونگذار در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 درخواست تعدیل اجاره بها را با جلب نظر کارشناس پیش بینی نموده است.ولی ضوابط و معیاری جهت نحوی محاسبه کارشناس تعیین ننموده است.که در رویه های کارشناسی و قضایی،دادگاه ها خطاب به کارشناس دستور تعدیل اجاره بها را با لحاظ موقعیت،مساحت ملک و قدمت آن و شغل مستاجر و سابقه فعالیت وی و نوع کاربری ملک و میزان اجاره بهای پرداختی مستاجر و تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی صادر می نمایند.
دادگاه صالح جهت طرح دعوی تعدیل اجاره بها
بر اساس ماده 12 قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیر منقول(ملک استیجاری) صلاحیت ذاتی و محلی به رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها و صدور حکم بر محکومیت مستاجر به پرداخت مابه التفاوت اجاره بها را خواهد داشت.
طرفین دعوی تعدیل اجاره بها
مالک یا قائم مقام وی در صورت انتقال و در فرض فوت وی تمامی ورثه می بایست بعنوان خواهان در ستون دادخواست تصریح گردند و مستاجر یا در صورت فوت تمام ورثه وی نیز می بایست در ستون خوانده ذکر شوند.
نکته کاربردی:
در صورت تعدد مالکین یا مستاجرین ذکر تمامی آنها در دادخواست ضروری است.در غیر اینصورت با توجه به اینکه مالکین به نسبت قدرالسهم در جز به جز مالکیت و مستاجرین نیز در جز به جز منافع شریک هستند و دعوی غیر قابل تجزیه است.عدم طرح نام هر یک از این افراد از موجبات صدور قرار عدم استماع دعوا می باشد.
نحوه اجرای رای تعدیل اجاره بها
حکم تعدیل اجاره بها جنبه اعلامی دارد.اجرائیه ای بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی در این قبیل دعاوی جهت اجرای حکم صادر نمی شود.در صورت عدم تمکین مستاجر،موجر می بایست بر اساس ضوابط قانون سال 1356 اقدام به ارسال اخطاریه از طرف دفتر اسناد رسمی یا اظهارنامه رسمی به مستاجر با ذکر رقم دقیق بدهی بنماید.در صورت عدم پرداخت کامل مال الاجاره از موجبات طرح دعاوی مطالبه مال الاجاره معوقه و حکم تخلیه بعلت عدم پرداخت است.
ولی در صورتی که مابه التفاوت اجاره بها نیز بعنوان خواسته دوم موجر مورد حکم قرار گرفته باشد،در خصوص این بخش رای می بایست با طرح درخواست صدور اجرائیه دادگاه بدوی نسبت به صدور اجرائیه اقدام نماید.که در خصوص بخش اخیر با فرض ابلاغ اجرائیه و انقضای مهلت 10 روزه قانونی اگر مستاجر نسبت به پرداخت مابه التفاوت اجاره بها اقدامی ننماید با درخواست مستاجر،پرونده اجرائی تشکیل و به واحد اجرای احکام جهت اجرای حکم با توجه به قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی و قانون اجرای احکام مدنی ارسال می شود.
