حکم تخلیه 

حکم تخلیه  یکی از دعاوی مبتلا به در مراجع دادگستری است و در حال حاضر تخلیه اغلب اماکن استیجاری اعم از مسکونی و تجاری و اداری از طریق درخواست صدور دستور تخلیه فوری از سوی شوراهای حل اختلاف بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 انجام می شود؛اما موجرین بسیاری بعلت فقدان شرایط طرح درخواست صدور دستور تخلیه و یا شمولیت مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بر روابطه استیجاری،ناگزیرند با طرح درخواست تخلیه ملک تجاری و اثبات جهات اعلامی در قانون سال 1356 اقدام به رفع تصرف مستاجرین نمایند.

لذا در خصوص شرایط طرح درخواست دستور تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و نیز شرایط امکان طرح دعاوی تخلیه بر اساس مقررات قانون سال 1356 در مقاله های مجزائی با تفکیک دقیق موضوعات به بیان هر یک پرداخته ایم.لذا در این مقاله به بررسی شرایط کلی طرح و نحوه ی اجرای این قبیل دعاوی خواهیم پرداخت.

موارد صدور حکم تخلیه

در فروضی که یکی از شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه وجود نداشته باشد،موضوع تابع احکام راجع به حکم تخلیه خواهد بود. برای مثال اگر موضوع مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد یا قرارداد اجاره مکتوبی بین طرفین وجود نداشته باشد یا قرارداد فقط در یک نسخه تنظیم شده باشد یا دو نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا نکرده باشند،یا مستاجرمرتکب تخلف از شروط قراردادی پیش از اتمام مدت گردد و موجر بنای بر فسخ قرارداد و تخلیه داشته باشد،موجر نمیتواند با توجه به فقدان شرایط شکلی اعلامی در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تقاضای صدور دستور تخلیه نماید.در چنین مواردی موجر باید با مراجعه به دادگاه های عمومی حقوقی یا شوراهای حل اختلاف برحسب مورد خواستار صدور حکم تخلیه شود.

شرایط درخواست صدور حکم تخلیه

برای درخواست صدور حکم تخلیه لازم است،قرارداد اجاره ای میان طرفین منعقد شده باشد و مدت این قرارداد منقضی شده باشد و تا پیش از انقضای مدت نیز تمدید نشده باشد.همچنین خواهان در این دعوا باید مالک منافع عین مستاجره باشد و ضرورتی ندارد که الزاما مالک عین نیز باشد.درخصوص قراردادهای اجاره تابع قانون سال 1356 اصل بر عدم امکان طرح درخواست صدور حکم تخلیه جز در موارد مصرحه قانونی است.

اجرای حکم تخلیه نیز مستلزم استرداد مبلغ ودیعه ای است،که متعلق به مستاجر بوده و نزد موجر امانت است.اگر ودیعه مزبور سند، چک و … باشد، اجرای حکم تخلیه منوط به استرداد چک، سند و … خواهد بود.که در فرض عدم اجرای حکم تخلیه موجر موظف است نسبت به واریز مبلغ ودیعه در صندوق دادگستری و تحویل اصول فیش و اسناد مذکور به واحد اجرای احکام می باشد.

اجرای حکم تخلیه در فرض وجود سرقفلی

چنانچه طبق قرارداد اجاره،مستاجر مستحق دریافت سرقفلی باشد،دادگاه الزامی به تعیین این مبلغ و الزام موجر به پرداخت آن ندارد. در چنین مواردی مستاجر می تواند در مقابل دعوای تخلیه سرقفلی ، دادخواست مطالبه سرقفلی را علیه موجر تقدیم نماید؛مگر آنکه در قرارداد بر خلاف این امر شرط شده باشد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست صدور حکم تخلیه

بر اساس ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در فرض وجود سرقفلی در ملک موضوع اختلاف، رسیدگی به دعوای صدور حکم تخلیه با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.در سایر موارد یعنی زمانی که ملک موضوع دعوا سرقفلی نداشته باشد،امر تخلیه اماکن استیجاری راجع به شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک خواهد بود.

ضمانت اجرای تاخیر در تخلیه عین مستاجره

مستاجر باید در پایان مهلت قرارداد اجاره،ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد.در صورت تاخیر در این امر،موجر برای مدت تصرف مستاجر در ملک،مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف خود خواهد بود.موجر می تواند صدور حکم تخلیه و طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را ذیل یک دادخواست مطالبه کند.لذا دادگاه با فرض پذیرش اتمام رابطه استیجاری و تکلیف قانونی مستاجر به تحویل و امتناع از تعهد وی با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری نسبت به برآورد دقیق اجرت المثل ایام تصرف که بر اساس عرف جاری املاک مشابه تعیین می شود،اقدام به تعیین رقم اجرت المثل ایام تصرف می نماید.

لازم به ذکراست،با توجه به اینکه ادامه تصرفات مستاجر در ملک غاصبانه است،ید امانی وی به ید ضمانی تبدیل شده و هرگونه خسارت وارده بر ملک بر عهده مستاجرخواهد بود.

نحوه اجرای حکم تخلیه 

با قطعیت دادنامه صادره و متعاقب ابلاغ اجرائیه به مستاجر،وی موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به تخلیه و تحویل ملک به موجر یا واحد اجرای احکام اقدام نماید.درغیراینصورت واحد اجرای احکام با حضور دادورز و نماینده دادستان یا مامورنیروی انتظامی بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی حسب مورد اجرا خواهد شد.