دعوای خلع ید چیست؟

دعوای خلع ید ،دعوای حقوقی مالک رسمی مال غیر منقول (آپارتمان، زمین، ملک تجاری و اداری) علیه متصرف غیر قانونی ملک می باشد.توضیح اینکه ، مالک و اشخاص ماذون از طرف او ، حق تصرف و استفاده از ملک را دارند. چنانچه سایر اشخاص بدون دلیل قانونی و بدون رضایت مالک اقدام به تصرف ملک وی نمایند، مالک یا ورثه با اثبات غاصبانه بودن تصرف متصرف و اثبات مالکیت رسمی ملک ، می توانند اقدام به طرح دعوای خلع ید، جهت رفع تصرف غاصب نمایند.

شرایط طرح دعوای خلع ید| اثبات چه مواردی در دعوای خلع ید ضروری است؟

خواهان پرونده با احراز شرایط زیر می تواند نسبت به ثبت دادخواست خلع ید علیه متصرف اقدام نماید .

• غیر منقول بودن مال موضوع تصرف
• ارائه سند رسمی مالکیت توسط خواهان
• غیر قانونی بودن تصرفات خوانده در ملک موضوع تصرف

بنابراین دعوای خلع ید، تنها راجع به اموال غیر منقول قابلیت استماع دارد و همچنین رسیدگی به این دعوا مستلزم ارائه سند رسمی مالکیت است. لذا در فرض عدم مالکیت رسمی خواهان، حسب مورد، طرح دعوای اثبات مالکیت ملک و یا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک قبل از طرح دعوای خلع ید ضرورت دارد.

دلایل اثبات دعوای خلع ید

دلایل اثباتی دعوای خلع ید، تابع شرایط عمومی ادله اثبات دعوا می باشد، ولی به صورت کلی این دعاوی با دلایل زیر غالبا اثبات می شود.

• ارائه سند مالکیت یا اخذ استعلام ثبتی  یا اخذ حکم قطعی دال بر اثبات مالکیت رسمی خواهان
• اخذ تامین دلیل جهت احراز تصرف خوانده پرونده
• شهادت شهود
• معاینه و تحقیقات محلی

نحوه طرح دعوای خلع ید

طرح دعوای خلع ید به دو صورت قابل طرح است. ممکن است شروع تصرفات متصرف از ابتدا بدون مجوز و غیرقانونی باشد یا دراثنای تصرف اذن ادامه تصرف از متصرف که ممکن است شریک یا ورثه باشد سلب  گردد. در هر دو حالت رعایت شرایط زیر لازم است.

1.ثبت دادخواست حقوقی به طرفیت متصرف غیرقانونی ملک

2.اثبات شرایط عمومی خلع ید ( غیرمنقول بودن مال موضوع تصرف، ارائه سند رسمی مالکیت نسبت به عین یا سرقفلی یا منافع حسب مورد ، اثبات غیرقانونی بودن تصرفات خوانده )

ماده قانونی دعوای خلع ید

قانونگزار در مواد 308 الی 327 قانون مدنی به بیان احکام غصب اموال غیر منقول اشاره نموده است.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نسبت به ملک خلع ید شده | دعوای خلع ید و اجرت المثل ایام تصرف

مالک می تواند همزمان با دعوای خلع ید و ضمن همان دادخواست، اجرت المثل ایام تصرف ملک خود را نیز مطالبه کند و یا اینکه پس از صدور حکم قطعی  خلع ید، با تقدیم دادخواست جداگانه نسبت به مطالبه اجرت المثل اقدام نماید.

تقدم اثبات مالکیت بر طرح دعوای خلع ید | دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است.

 خلع ید ، دعوای مالک رسمی ملک علیه متصرف غیر قانونی ملک است و پذیرش دعوای خواهان به خواسته خلع ید منوط به احراز مالکیت ایشان بر ملک متنازع فیه است. بنابراین در فرض بروز اختلاف در مالکیت، رسیدگی به خواسته خلع ید موکول به تعیین تکلیف در خصوص مالکیت است.

در مورد خلع ید از املاک ثبت شده، خواهان ملزم به ارائه سند رسمی است و در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی، خواهان باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را مطرح نماید. علی رغم وجود اختلاف در این زمینه، به نظر می رسد، طرح این دو خواسته به صورت توامان با منع قانونی مواجه نمی باشد.

رای وحدت رویه شماره 672 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز در این خصوص مقرر می دارد،خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است؛ بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

آیا طرح دعوای خلع ید بدون داشتن سند رسمی امکان پذیر است؟

خیر ، یکی از شرایط طرح دعوای خلع ید ، مالکیت رسمی خواهان پرونده است . در غیر اینصورت دعوا منتج به قرار رد خواهد شد.

وضعیت دعوای خلع ید در صورت فوت یکی از خواهان ها یا شخص خوانده

چنانچه احد از خواهان ها در اثنای دادرسی فوت نماید ، دادرسی به جهت تعیین و معرفی ورثه وی ، موقتا متوقف می شود.ولی چنانچه ورثه خواهان متوفی شناسایی نگردند و خواسته سایر خواهان ها مشخص و معین باشد، دادرسی نسبت به سایر خواهان ها ادامه می یابد و نسبت به ورثه متوفی ، دادرسی متوقف می شود.

دفاع خوانده در دعوای خلع ید

حکم خلع ید علیه شخصی قابلیت صدور دارد که بدون موجبات قانونی، ملک را تصرف نموده باشد. پس در صورتی که خوانده نزد دادگاه اثبات نماید، به یکی از جهات قانونی، حق تصرف در ملک را دارد، خواهان دعوای خلع ید محکوم به بی حقی خواهد شد. تصرف قانونی در ملک غیر ممکن است، به موجب اجاره نامه، مبایعه نامه، صلحنامه، وکالتنامه و … باشد. اذن در انتفاع نیز تحت شرایطی موجب حق تصرف در ملک محسوب می شود.

رد دعوای خلع ید

خوانده پرونده  می تواند با اثبات عدم وجود هر یک از شرایط سه گانه  : غیر منقول نبودن مال موضوع تصرف ، عدم وجود  مالکیت رسمی خواهان و قانونی بودن تصرفات خود در ملک موضوع تصرف، نسبت به رد دعوای خلع ید اقدام نماید.

طرح دعوای خلع ید از سوی مستاجر

خواهان دعوای خلع ید، همیشه مالک رسمی مال غیر منقول است. البته تحت شرایطی ممکن است، مستاجر ملک نیز خواهان دعوای خلع ید باشد؛ مشروط بر اینکه سند اجاره رسمی داشته باشد و از این طریق مالکیت خود بر منافع ملک را اثبات نماید. در این صورت مستاجر می تواند علیه شخصی که عین مستاجره را از تصرف او خارج کرده، دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک را اقامه نماید.

طرح دعوای خلع ید به استناد سند عادی

وجود اسناد رسمی دال بر مالکیت خواهان بر ملک متنازع فیه از ارکان دعوای خلع ید است و دادگاه ها از پذیرش دعوا، بدون رعایت این شرط ممنوع اند؛ به همین جهت در مواردی که مستند مالکیت خواهان، سند عادی است، لازم است ابتدا نسبت به دریافت سند رسمی اقدام کرده و پس از آن تقاضای خلع ید را مطرح نماید. خواهان حسب مورد می تواند از طریق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت یا دعوای اثبات مالکیت، اقدام به دریافت سند رسمی نماید. طرح هر یک از این دو خواسته به صورت همزمان با خواسته خلع ید و ذیل یک دادخواست بلااشکال است.

خلع ید از ملک مشاع

ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مقرر می دارد، در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم ‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

نخستین نکته قابل برداشت از مفاد ماده قانونی فوق الذکر این است، که صدور حکم مبنی بر خلع ید در املاک مشاع امکان پذیر است. همچنین نحوه اجرای حکم خلع ید در املاک مشاع نیز در این ماده تبیین شده است.

دعوای خلع ید در املاک مشاع ممکن است توسط یک یا چند نفر از شرکا علیه شریک دیگر یا توسط کلیه شرکا علیه شخص ثالث مطرح شود. اصولا در راستای اجرای حکم خلع ید، ملک موضوع دعوا تخلیه و به محکوم له تسلیم می شود اما در مورد املاک مشاع، اجرای حکم صرفا ناظر بر تخلیه است و ملک به هیچ یک از شرکا تحویل داده نخواهد شد.

دلیل این امر مربوط به ماهیت مالکیت مشاعی است. اشاعه در مالکیت به معنای انتشار حق مالکیت شرکا در تمام ذرات ملک مشاع است. بنابراین تصرف در این ملک مستلزم رضایت کلیه شرکا خواهد بود. بر همین اساس دادگاه نمی تواند ملک را به محکوم له تحویل دهد و شرکا جهت تصرف ملک مشاع نیازمند توافق با یکدیگر هستند.

خلع ید ملک ورثه ای | طرح دعوای خلع ید علیه یکی از وراث

خلع ید از ملک ورثه ای با توجه به تصرف احد از وراث یکی از مصادیق شایع دعوای خلع ید ملک مشاعی است. شرایط طرح دعوای خلع ید از ملک ورثه ای ابتدا اثبات رابطه توارث که ملاک آن ارائه گواهی حصر وراثت در محاکم دادگستری است، درکنار اثبات تحقق سه شرط اساسی زیرلازم و ضروری است.

• غیر منقول بودن مال موضوع تصرف
• ارائه سند رسمی مالکیت توسط خواهان
• غیر قانونی بودن تصرفات خوانده در ملک موضوع تصرف

لازم به ذکر است، در خصوص اموال منقول مورث امکان طرح دعوای خلع ید مسیر نیست.

خلع ید از پارکینگ مشاع

خلع ید از پارکینگ مشاع نیز تابع شرایط عمومی طرح دعوای خلع ید می باشد. لذا خواهان در کنار ارائه سند رسمی مالکیت نسبت به پارکینگ مورد دعوا می بایست با ارائه دلایلی همچون اخذ تامین دلیل یا شهادت شهود، تصرفات بدون اذن شریک را اثبات نماید.

خلع ید از مشاعات آپارتمان

خلع ید از مشاعات آپارتمان نیز تابع شرایط عمومی طرح دعوای خلع ید می باشد. که در ابتدای مقاله به آنها اشاره شد، بنابراین خواهان جهت اثبات مالکیت مشاعی نسبت به مشاعات آپارتمان ابتدا می بایست نسبت به ارائه سند رسمی مالکیت یا اثبات آن از طریق اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک از سوی مرجع قضایی اقدام کند، مضافا با توسل به دلایلی همچون همچون اخذ تامین دلیل یا شهادت شهود تصرفات بدون اذن متصرف را اثبات نماید.

خلع ید به استناد سند اصلاحات ارضی | دعوای خلع ید با نسق زراعی

یکی از سوالات مبتلابه اشخاص، که در نشست های قضایی استان های مختلف هم مطرح شد، پاسخ به این سوال است که دعوی خلع ید که خواهان به وسیله سند اصلاحات اراضی مدعی مالکیت ملکی است، آیا در خصوص این اسناد باید مالکیت خویش را به جهت اینکه ملک مذکور فاقد حدود و ثغور است به اثبات رسانیده و دعوی اثبات مالکیت مطرح گردد یا صرف ارائه سند اصلاحات ارضی برای مالکیت کافی است؟ به بیان دیگر آیا کسی که دارای سند اصلاحات اراضی است، صرفاً برای احقاق حق خویش باید دعوی خلع ید مطرح نماید یا اینکه افزون بر دعوی فوق ادعای اثبات مالکیت به عنوان خواسته دیگر ضرورت دارد؟

در این خصوص اختلاف نظر قضایی وجود دارد.

نظراکثریت: اکثریت حقوقدانان و رویه قضایی متمایل به این نظر است که:

اَسناد اصلاحات ارضی برای زارعین صاحب نسق، سند رسمی محسوب می‌شود، چه شرایط مقرردرماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را دارند؛ به علاوه دلیل مالکیت مشاعی تلقی شده و در صورت طرح دعوی خلع ید به استناد سند اصلاحات ارضی یا نسق زراعی با تمسک به شهادت شهود و یا معاینه محل، تحقیقات محلی و احیاناً جلب نظر کارشناس و احراز انطباق سند و نسق زراعی به قطعه یا قطعات مورد ادعای خواهان در طبیعت که معمولاً مفروز الرعیه می‌باشد.

لذا مشاعی بودن چنین سندی و یا مشخص نبودن حدود اربعه ملک در سند اصلاحات ارضی مانع پذیرش این اسناد نمی گردد؛ ابطال سند اصلاحات ارضی صرفاً در صلاحیت شورای اصلاحات ارضی است؛ مجمع تشخیص مصلحت نظام به موجب نظریه مورخه 1374/03/02 سند اصلاحات ارضی را قانونی اعلام نموده است؛ رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخه 1392/09/03خلع ید را فرع بر مالکیت دانسته است؛( رای وحدت رویه خلع ید مشاعی )

از دیگر سوی دیگر، رای وحدت ۶۰۳ مورخه 1374/12/15 اشاره می نماید، که محاکم نمی توانند سند اصلاحات ارضی را نادیده بگیرند؛ حال چنانچه علیرغم مشاعی بودن اسناد، تصرفات اشخاص مفروز نباشد به استناد گواهی گواهان نظریه کارشناس و تحقیق و معاینه محل نسبت به انجام تطبیق اقدام و در صوت انطباق، حکم خلع ید صادر می‌گردد و چنانچه تصرفات مفروز باشد دادگاه باید حکم خلع ید صادر و بر اساس مقررات مربوط به املاک مشاعی و به استناد ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی نسبت به اجرای مفاد حکم اقدام کند؛

لازم به ذکر است، که اگر قضات به سند اصلاحات ارضی ترتیب اثر ندهند، به استناد ماده ۷۰ قانون ثبت به ۶ ماه تا یکسال انفصال محکوم می گردند. بنابراین دعوی قابلیت رسیدگی ماهوی و صدور حکم به خلع ید را دارد.

نظر اقلیت:

گروه اقلیت قائل به این نظر هستند که سند اصلاحات ارضی فاقد حدود و ثغور است و در سند اصلاحات ارضی مالکیت مشاعی است، هر چند سند اصلاحات ارضی سند رسمی است و دلیل مالکیت می‌تواند باشد ولیکن چون حدود آن مشخص نمی‌باشد و به جهت اینکه چون کارشناس در خصوص حدود اربعه ملک نمی تواند نظر صریح بدهد؛ در نتیجه صدور حکم به خلع ید منتفی است؛ در نتیجه لاجرم باید گفت که خواهان باید دعوی اثبات مالکیت را مطرح نماید و بعد از اثبات مالکیت خویش بر رقبه موصوف خلع ید آن را تقاضا نماید.

خلع ید از ملک مرهونه | خلع ید از ملک رهنی

خلع ید از ملکی که در رهن است، تابع شرایط عمومی دعوای خلع ید است. توضیح اینکه علیرغم نظر مخالف در رویه جاری محاکم در وثیقه بودن ملک مانع از استماع دعوای خلع ید نسبت به آن ملک نخواهد بود؛ چرا که این امر اصولا منافاتی با عقد رهن یا وثیقه ندارد. همچنین در صورتی که ملک در بازداشت باشد، بازهم نتیجه یکی است و امکان طرح دعوای خلع ید با احراز شرایط عمومی دعوای خلع ید امکان پذیر می باشد.

خلع ید از سرقفلی | خلع ید از ملک تجاری

جهت خلع ید از سرقفلی ملک تجاری ( خلع ید از سرقفلی مغازه) اثبات مالکیت رسمی خواهان نسبت به سرقفلی ملک در کنار اثبات غاصبانه بودن تصرفات متصرف شروط لازم و ضروری جهت طرح دعوای خلع ید از متصرف سرقفلی می باشند.لذا در این دعوا ضرورتی در خصوص مالک رسمی بودن نسبت به اعیان وجود ندارد.

دعوای خلع ید از ملک قولنامه ای | دعوای خلع ید با سند عادی

همانگونه که درشرایط عمومی دعوای خلع ید اشاره شد، جهت طرح دعوای خلع ید اثبات مالکیت از سوی خواهان شرط اساسی و لازم جهت استماع دعوا در دادگاه می باشد، لذا تا زمانی که سند رسمی بنام خریدار ملک  منتقل نشود یا رای قطعی دادگاه بنام وی صادر نشود، دعوای خلع ید به استناد سند عادی با توجه به ماده 22 قانون ثبت که ملاک مالکیت را ثبت دردفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک می داند و نیز رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1392/05/03که خلع ید را فرع  بر اثبات مالکیت می داند، رد خواهد شد.

خلع ید از اراضی ملی

به موجب رای وحدت رویه شماره 801 هیات عمومی دیوان عالی کشور، صلاحیت کمیسیون رفع تداخلات مقرر در ماده ۳ آیین ‌نامه اجرایی تبصره ۳ الحاقی به ماده ۹ قانون افزایش بهره‌ وری بخش کشاورزی موضوع ماده ۵۴ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقاء نظام مالی کشور مصوب ۱۳۹۴ محدود به موارد مصرّح و منصرف از دعوای خلع ید است. بنابراین و با عنایت به ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاه ‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ موجب قانونی برای صدور قرار عدم‌ صلاحیت در خصوص این دعوا از سوی دادگاه عمومی به شایستگی کمیسیون یادشده وجود ندارد. بر همین اساس رسیدگی به دعوای خلع ید از اراضی ملی در صلاحیت عام محاکم دادگستری قرار دارد.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تخلیه

چنانچه شروع تصرف متصرف به موجب قراردادی میان او و مالک باشد، طرح دعوای خلع ید منتفی است و چنین مالکی می تواند پس از انقضاء مدت قرارداد یا انحلال قرارداد به یکی از طرق قانونی، تخلیه ید متصرف را از دادگاه درخواست نماید.

تفاوت دعوای خلع ید و دعوای رفع تصرف عدوانی

جهت طرح دعوای خلع ید، اثبات مالکیت رسمی خواهان دعوا نسبت به عین یا سرقفلی حسب مورد ،شرط لازم جهت طرح دعوا می باشد. ولی در دعوای رفع تصرف عدوانی دادگاه از ورود در مالکیت خواهان امتناع نموده و صرف اثبات تصرف سابق خواهان و لو اینکه مالک نباشد، شرط اولیه جهت اثبات دعوا می باشد.هر چند دادگاه داشتن سند رسمی را جز دلایل سبق تصرف خواهان تا زمان عدم احراز خلاف آن در نظر می گیرد.

تعارض طرح دعوای خلع ید و دعوای کیفری رفع تصرف عدوانی | طرح دعوای همزمان خلع ید و رفع تصرف عدوانی

در صورتی که اماره تصرف و سایر شرایط لازم جهت طرح شکایت رفع تصرف عدوانی موضوع ماده 690 کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی فراهم باشد، ذی نفع می تواند اقدام به طرح شکایت نماید یا با تقدیم دادخواست به خواسته خلع ید، رسیدگی به دعوای خود را در محاکم حقوقی تعقیب نماید. در صورتیکه مالک بخواهد اقدام به طرح دعوای خلع ید نماید، دیگر امکان طرح دعوای تصرف عدوانی حقوقی وجود ندارد. ولی در صورتیکه ابتدا رفع تصرف حقوقی مطرح نماید و منتج به نتیجه نشود، امکان طرح دعوای خلع ید و یا اثبات مالکیت وجود دارد.

تصرف در ملک غیر بدون سوء نیت

بر اساس ماده واحده مذکور در لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسات وارده به املاک، در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنیه و مستحدثات غیرمجاز در املاک مجاور، هرگاه محرز شود که طرف دعوا یا ایادی قبلی او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجادکننده بناء یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده، تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک هم در مقایسه با خساراتی که از خلع ید و قلع بناء و مستحدثات متوجه طرف میشود، به نظر دادگاه نسبتاً جزئی باشد، در صورتی که طرف دعوا قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع نماید، دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفین دعوا می دهد در غیر این صورت حکم به خلع ید و قلع بناء و مستحدثات غیرمجاز داده خواهد شد.

تبصره 1 ـ منظور از قیمت اراضی در این ماده بالاترین قیمت آن از تاریخ تجاوز تا تاریخ صدور حکم خواهد بود.

تبصره 2 ـ در صورتی که تجاوز به اراضی مجاز موجب کسر قیمت باقیمانده آن نیز بشود، در احتساب ضرر مالک اراضی منظور خواهد شد.

تبصره 3 ـ مقررات این قانون نسبت به دعاوی مطروحه ای که تا تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون به حکم قطعی منتهی نشده، لازم الرعایه است و هرگاه حکم قطعی صادر شده و اجراء نشده باشد، ذی نفع می تواند با استناد به این قانون، ظرف مدت دو ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون تقاضای اعاده دادرسی نماند.

نحوه اعتراض به حکم خلع ید

محکوم علیه حکم خلع ید می تواند در مهلت 20 روز پس از ابلاغ حکم، اعتراض خود را نسبت به رای صادره اعلام نماید. دادگاه تجدیدنظر استان نسبت به این اعتراض رسیدگی خواهد کرد و رای این دادگاه قطعی و غیرقابل اعتراض است.

ضمنا درصورت وجود دلایل جدید امکان انجام اعاده دادرسی در دادگاه صادرکننده رای قطعی نیز وجود ندارد.

آیا حکم خلع ید قابل تجدیدنظر است؟

بله ، حکم خلع ید صادره بر حسب مورد ، ظرف 20 روز یا دو ماه ،برای خوانده مقیم ایران یا خارج از کشور قابل نجدیدنظر خواهی می باشد.

نحوه اجرای رای خلع ید

پس از صدور حکم قطعی ، با تقاضای محکوم له اجراییه توسط دادگاه صادر کننده را بدوی صادر می گردد و محکوم علیه موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به رفع تصرف اقدام نماید در غیر اینصورت، با حضور نماینده دادستان و مامور کلانتری و دادورز اجرای احکام  و وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی ، نسبت به تخلیه ملک اقدام می شود.

نحوه اجرای حکم خلع ید علیه اشخاص ثالث

اصولا آرای دادگاه ها علیه طرف دعوا که در دادنامه نیز معین شده، قابل اجرا است. در زمان اجرای حکم خلع ید، اگر شخص ثالثی غیر از محکوم علیه در ملک تصرف داشته باشد، این امر سبب تاخیر در اجرای حکم  خلع ید شخص ثالث نخواهد بود و حکم خلع ید علیه شخص ثالث اجرا می شود.

به حکم ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی، اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم ‌علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست؛ مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین‌ یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید. در این صورت دادورز یک هفته به او مهلت می‌دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در ‌صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر بر تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

نحوه توقف اجرای حکم خلع ید | جلوگیری از اجرای حکم خلع ید

یکی از مواردی که موجب تاخیر در اجرای حکم خلع ید پس از قطعیت خواهد شد، شرایط مذکور در ذیل ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی است. برابر ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی، اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم ‌علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست؛ مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین‌ یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید. در این صورت دادورز یک هفته به او مهلت می‌دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در ‌صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر بر تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

همچنین بنا بر ماده 48 قانون اجرای احکام مدنی، اگر متصرف در ملک موضوع حکم اقدام به زراعت کرده باشد و در هنگام اجرای حکم، زمان برداشت محصول نرسیده باشد، دو حالت قابل تصور است؛ یکی این که محکوم له حاضر به پرداخت بهای زراعت محکوم علیه شده و ملک را تصرف نماید و دیگر این که زمین را تا زمان برداشت در اختیار محکوم علیه قرار دهد. در صورتی که مالک، راه دوم را برگزیند، اجرای حکم تا زمان برداشت با تاخیر مواجه خواهد شد.

قلع و قمع بنا و تاسیسات احداث شده توسط متصرف در دعوای خلع ید

در صورتی که متصرف در ملک متعلق به غیر، بنایی ساخته باشد یا درختی غرس کرده باشد، مالک می تواند همراه با خلع ید یا در دادخواست جداگانه، قلع و قمع بنا یا قطع اشجار را تقاضا نماید. اگر مالک این امر را درخواست نکرده باشد، صرف صدور حکم خلع ید مجوزی برای قلع و قمع محسوب نمی شود. در فرضی که این اقدامات با رضایت مالک صورت گرفته باشد، بنا یا اشجار موجود در ملک متعلق به متصرف خواهد بود و امکان قلع و قمع بنا و قطع اشجار به درخواست مالک وجود ندارد.

تکلیف اموال متعلق به متصرف در ملک مورد حکم خلع ید

هر گاه در محلی که باید خلع ید شود، اموالی از محکوم ‌علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او‌ دسترسی نباشد، دادورز صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می‌کند:

1. اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانک ‌ها سپرده می‌شود.
2. اموال ضایع شدنی و اشیایی که بهای آنها متناسب با هزینه نگاهداری نباشد به فروش رسیده و حاصل فروش پس از کسر هزینه‌ های مربوط به ‌صندوق دادگستری سپرده می‌شود تا به صاحب آن مسترد گردد.
3. در مورد سایر اموال، دادورز آنها را در همان محل یا محل مناسب دیگری محفوظ نگاه داشته و یا به حافظ سپرده و رسید دریافت ‌می‌دارد.

تکلیف زراعت متصرف در ملک مورد حکم خلع ید

در صورتی که در ملک مورد حکم خلع ید زراعت شده و تکلیف زرع در حکم معین نشده باشد، به ترتیب زیر رفتار می‌شود:

اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد، محکوم‌ علیه باید فوراً محصول را بردارد والا دادورز اقدام به برداشت محصول نموده و هزینه ‌های ‌مربوط را تا زمان تحویل محصول به محکوم ‌علیه از او وصول می‌نماید. هرگاه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، اعم از این که بذر روییده یا نروییده‌ باشد، محکوم‌له مخیر است که بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف محکوم‌ علیه باقی بگذارد و ‌اجرت‌ المثل بگیرد. تشخیص بهای زراعت و اجرت ‌المثل با دادگاه خواهد بود و نظر دادگاه در این مورد قطعی است.

دعوای خلع ید مالی است یا غیر مالی ؟

دعوای خلع ید ، یک دعوای مالی است و هزینه دادرسی آن مطابق ارزش منطقه ای املاک تعیین می گردد.

با وجود اینکه در اراضی و املاکی که سند رسمی دارند خواسته اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد ،اما اگر دادگاهی آن را قابل استماع دانسته و حکم بر اثبات مالکیت صادر کرده باشد، آیا کسی که بر اساس حکم دادگاه مالک ملک است میتواند دعوای خلع ید علیه متصرف مطرح نماید؟

 آنچه مسلم است در تعارض دو سند رسمی ،حکم دادگاه ارجحیت دارد، در این خصوص اداره حقوقی در قسمتی از نظریه مشورتی فوق الاشاره بیان داشته ” اگرچه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به املاک ثبت شده فاقد مجوز قانونی بوده ولی در فرض سؤال که این دعوا رسیدگی و مورد لحوق حکم قرار گرفته است تا زمانی که حکم صادره به قوت خود باقی  است ،صدور حکم مبنی بر خلع ید به استناد آن بلامانع به نظر میرسد.»

در مواقعی که شخصی ملکی را از طریق بیع نامه عادی خریده، ولی فروشنده حاضر به انتقال سند و تحویل ملک نیست ،خریدار باید چه خواسته ای مطرح کند؟ 

خریداری که از طریق بیع نامه عادی ملکی را خریده است نمیتواند دعوای خلع ید مطرح نماید زیرا ملک کماکان در دفتر املاک اداره ثبت به نام فروشنده است و با این وصف رکن اصلی، یعنی مالکیت رسمی، مفقود است. بنابراین باید دعوای تحویل مبیع و در کنار آن الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کند چراکه تحویل یا تسلیم مبیع یکی از آثار عقد بیع است.

در مقابل نظر مخالف نیز وجود دارد.این عده معتقدند خریدار ابتدا باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را مطرح و پس از انتقال قطعی ملک، خواسته تحویل مبيع طرح شود. زیرا نتیجه تحویل یا تسلیم مبیع همان نتیجه خلع ید است و با این وصف به استناد رأی وحدت رویه شمارهٔ ۶۷۲ تا زمانی که ملک به صورت رسمی به نام فروشنده است، نمی توان او را قهراً بیرون راند.

اداره حقوقی نیز طرح توأمان دو خواسته فوق را بلامانع دانسته است. در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۹۹۵ مورخ ۱۴۰۰/۹/۹ آمده است :اصولاً دعوای الزام به تحویل مبيع غیر منقول به استناد سند عادی، به سبب آنکه مستلزم احراز وقوع بيع و اثبات مالکیت خواهان است به تنهایی قابل استماع نیست و چنانچه ملک دارای سند رسمی باشد، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور ،نمیتوان دعوای مزبور (الزام به تحویل مبیع) را مطرح و استماع کرد؛

بنابراین در فرض سؤال چنانچه سند ملک به نام «الف» باشد دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال توأمان به طرفیت «ب» (ید ماقبل خواهان) و شخص «الف» اقامه میشود؛ وگرنه دعوای الزام به تحویل مبیع به طرفیت «ب» قابلیت استماع دارد.

آیا طرح همزمان خواسته های الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید امکان پذیر است؟ 

دعوای خلع ید فرع بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میباشد، لذا طرح این دو دعوا همزمان امکان پذیر نیست .بنابراین ،چنانچه فردی ادعای مالکیت ملکی را داشته و موضوع از مصادیق دعوای تحویل مبیع نیز نباشد، ابتدا باید دعوای الزام مالک رسمی به تنظیم سند انتقال ملک را مطرح ،و پس از اجرای این حکم و صدور سند مالکیت رسمی به نام وی، دعوای خلع ید اقامه گردد.

 ضمانت اجرای طرح هم زمان دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی چیست؟

 به دلالت مادۀ ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی هم زمان نمیتوان دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی مطرح کرد. ضمانت اجرای طرح همزمان دعوای مالکیت و رفع تصرف عدوانی ، صدور قرار عدم استماع دعوا است. ولی باید افزود چنانچه خواهان تا پایان اولین جلسه رسیدگی یکی از خواسته های خود را مسترد نماید دادگاه باید براساس خواسته باقیمانده رسیدگی را ادامه دهد.

طرح هم زمان دعاوی خلع ید و قلع و قمع بنا

از جمله دعاوی فرعی مربوط به دعوای خلع ید می توان به قلع و قمع مستحدثات و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اشاره کرد که خواهان میتواند همزمان با دعوای خلع ید اقامه نماید. لازم به توضیح است اگر در ملک احداث بنا شده باشد و خواهان قلع و قمع بنا را نخواهد صرفاً از خوانده خلع ید میشود و بنا همچنان باقی می ماند. بهتر است مطالبه اجرت المثل بعداً در دادخواست جداگانه ای خواسته شود، زیرا سرعت رسیدگی را میکاهد و دادگاه را درگیر موضوع فرعی میکند.

آیا مستأجر یا کسی که حق سرقفلی دارد (مالک  منفعت ) میتواند دادخواست خلع ید مطرح کند؟

اداره حقوقی قوه قضائیه  در نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۰۵ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۳ بیان داشت: (۱) با توجه به مواد ۴۸۸ و ۴۸۹ قانون مدنی و ماده ۳۰۸ همان قانون، اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستأجر که مالک منافع مورد اجاره است، خارج و عدواناً تصرف کند، وی میتواند علیه متصرف دعوای خلع ید غاصبانه مطرح کند؛ بنابراین، در فرض سؤال با احراز رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع عین مستأجره، مرجع قضایی مجاز به رسیدگی میباشد (۲ )در فرض مذکور بین مستاجری که وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت است و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تفاوتی نیست و ملاک،احراز مالکیت خواهان بر منافع ملک است (۳) با عنایت به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵، در فرض سؤال وجود قرارداد اجاره رسمی، شرط استماع دعوای مستأجر نمی باشد.

 اگر غاصب ملک را اجاره داده باشد دعوا باید علیه چه کسی مطرح شود؟  

چنانچه متصرف غیرقانونی ملک، آن را به دیگری اجاره داده باشد، مالک رسمی ملک باید به دلالت مواد ۴۸۸ و ۴۸۹ قانون مدنی علیه موجر و مستأجر طرح دعوا نماید ،هرچند نظر مخالف نیز وجود دارد. البته لازم به توضیح است هرگاه پس از تقدیم دادخواست متصرف آن را به دیگری منتقل یا اجاره دهد رسیدگی به استناد ماده ۴۴ قانون اجرای احکام به همین نحو ادامه می یابد و نهایتاً از متصرف فعلی انتزاع ید می شود .

آیا ضرورت دارد در خلع ید مشاعی تمامی مالکین طرف دعوا قرار گیرند؟ 

اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شمارهٔ ۷/۹۵/۱۱۷۵ مورخ ۹۵/۵/۱۹ عنوان داشت: «دعوای خلع ید از ملک مشاع به طرفیت متصرف یا متصرفانی که مورد نظر خواهان اند، اقامه میشود و ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن کلیه مالکین مشاعی نیست.»

 باید توجه داشت اگر ملک از املاک غیر ثبتی باشد و خواهان دعوای اثبات مالکیت نیز مطرح کرده باشد، حتماً باید کلیه مالکین مشاعی را طرف دعوا قرار دهد.

حالت دوم خواهان مالک مشاعی می باشد اما خوانده غیر از مالکین مشاعی است و غاصب می باشد؛

این فرض خارج از شمول ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است، چراکه این ماده صرفاً حالتی را پیش بینی کرده که هم خواهان و هم خوانده مالک مشاعی میباشند. اما در صورتی که خوانده غاصب خارجی است ،دعوای خلع ید پذیرفته شده و با انتزاع ید از غاصب ملک به خواهان تسلیم خواهد شد ،چراکه مالکیت خواهان نسبت به تمام ملک توزیع شده و وضع ید او بر غاصب مرجح است.

نکته: اگر بعضی از متصرفین غاصب و بعضی دیگر مالک مشاعی باشند، خلع ید از ملک مشمول مورد اول است

آیا در فرض دوم ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن کلیه مالکین مشاعی است یا همه مالکین مشاعی با هم باید علیه غاصب طرح دعوا نمایند؟

خیر صرفاً احدی از شرکای ملک مشاع میتواند علیه غاصب دعوای خلع ید مطرح نماید. و بر فرض اثبات دعوا و صدور حکم نمیتوان از سایر معترضین رفع تصرف کرد و لذا صرفاً غاصب از ملک خلع ید می شود. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۲۱۸ مورخ ۹۷/۱۲/۱۵ مؤید همین نظر است.

اگر کلیه مالکین مشاعی ملک را به صورت عادی بین خود تقسیم کرده باشند. آیا خلع ید مشاعی مصداق پیدا میکند؟

اگر همه شرکای ملک مشاع آن را بین خود تقسیم و اقدام به دیوارکشی نموده اند، توافق مالکین مشاعی ملک در خصوص تقسیم و تصرف در ملک مشاع معتبر است و در صورتی که شریک در قسمت تصرفی خود احداث بنا نموده باشد، دعوای خلع ید و قلع و قمع مستحدثات از جانب شرکای دیگر وجاهت قانونی ندارد.

نکته : اگر مالک رسمی ملک فوت کند وراث وی به عنوان قائم مقام میتوانند علیه غاصب طرح دعوا نمایند، هرچند ملک هنوز در دفتر املاک به نام مورث آنها باشد (نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۹۲ مورخ ۱۳۹۵/۲/۶).

نکته :اگر کسی براساس اسناد جعلی و غیرقانونی سند مالکیت اخذ کرده باشد ،خواهان ابتدا باید دعوای ابطال سند رسمی مطرح و پس از ابطال سند رسمی سابق و اخذ سند رسمی به نام خود دعوای خلع ید اقامه نماید .بنابراین جمع این دو دعوا در یک دادخواست امکان پذیر نیست.

 اگر غاصب در حین رسیدگی ملک را به دیگری انتقال یا اجاره دهد، حکم صادره عليه متصرف فعلی قابلیت اجرا دارد یا خیر؟ 

آنچه حائز اهمیت و ملاک عمل دادگاه محسوب میشود این است که در زمان تقدیم دادخواست خوانده متصرف ملک باشد ،بنابراین چنانچه پس از تقدیم دادخواست ملک به شخص دیگری منتقل شده باشد، خللی به رسیدگی دادگاه وارد نمی کند و رسیدگی ادامه مییابد و در صورت صدور حکم محکومیت ،حکم علیه متصرف فعلی اجرا میشود.

ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی صراحتاً در این خصوص بیان داشته” اگر عین محکومُ به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد ،این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر اینکه متصرف مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه نماید در این صورت مأمور اجرا یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

 اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۷۸/۵۸۸۹ مورخ ۷۷/۸/۱۹ مقرر داشته ” چنانچه محکوم علیه در زمان طرح دعوا متصرف ملک بوده، چون اثر حکم مربوط به زمان تقدیم دادخواست است، لذا زمان اجرای حکم هر چند محکوم علیه متصرف نیز نباشد، با توجه به ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی و مواد ۳۰۱ و ۳۱۱ قانون مدنی حکم صادره قابل اجرا خواهد بود ….”

اگر احراز شود متصرف فعلی در زمان تقدیم دادخواست نیز در ملک تصرف داشته اما خواهان شخص دیگری را به عنوان خوانده قرار داده، آیا حکم خلع ید عليه متصرفی که در دادرسی حضور نداشت قابل اجرا است؟

ملاک ما در این فرض و اعمال ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تاریخ تقدیم دادخواست است. یعنی دعوا باید علیه کسی مطرح شود که در زمان تقدیم دادخواست متصرف بوده است ،چراکه اگر ماده ۴۳ را در فرض سؤال نیز مجرا بدانیم، احتمال تبانی افراد به وجود خواهد آمد و چه بسا بدون طرف دعوا قرار دادن و حضور متصرف و مدعی اصلی حکم خلع ید اخذ و عليه متصرف اجرا نمایند.

اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در ادامه نظریه مشورتی فوق الذکر اشعار داشت … اما اگر محکوم علیه قبل از طرح دعوی محل را تخلیه کرده باشد، حکم مذکور قابل اجرا نبوده و خواهان ناگزیر از اقامه دعوی علیه متصرف فعلی خواهد بود.

آیا همسایه ای که اشتباهاً در ملک مجاور احداث بنا کرده است، مشمول قواعد گفته شده در باب خلع ید و قلع و قمع خواهد شد؟

قانون گذار ایران در تاریخ ۱۳۵۸/۹/۲۷ ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارت وارده به املاک را تصویب کرد که در آن مقرر شده در صورت جمع شدن چند شرط، دادگاه میتواند حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات بدهد تا جلوی قلع و قمع گرفته شود.

شروط مذکور از این قرار است :

• خوانده قصد تجاوز نداشته باشد.
• تجاوز به صورت اشتباه محاسباتی صورت گرفته باشد.
•  میزان خسارت خواهان به نسبت خسارت خوانده که در اثر قلع و قمع ایجاد می گردد ناچیز باشد.

دادگاه با ارجاع امر به کارشناس و بررسی دیگر دلایل و امارت باید هر ۳ شرط فوق را احراز نماید.

در این مرحله چند حالت متصور است:

حالت اول : به خوانده اخطار میشود که آیا حاضر به پرداخت قیمت روز ملک تجاوز شده و خسارات است یا خیر؟

اگر خوانده از اساس تجاوز به ملک را منکر شده و پاسخ منفی داد، دادگاه طبق روال عادی حکم بر خلع ید و در صورت درخواست قلع و قمع مستحدثات صادر می کند.

حالت دوم  :پس از اخطار به خوانده وی اصل ادعا را قبول کرده و آمادگی خود را مبنی بر پرداخت قیمت روز ملک و خسارات پس از ارائه نظریه کارشناسی اعلام می نماید.

 در این حالت دادگاه موضوع را به کارشناسی ارجاع داده تا بالاترین قیمت از زمان تجاوز تا تاریخ کارشناسی و چنانچه خسارتی هم وارد گردیده باشد ارزیابی نماید، پس از اعلام نظر کارشناس مجدداً به خوانده اخطار میشود مبلغ معین شده را ظرف مهلتی که دادگاه مشخص میکند به صندوق دادگستری واریز نماید و پس از واریز وجه ،دادگاه حکم به پرداخت قیمت زمین و خسارات وارده و نیز اصلاح اسناد مالکیت طرفین صادر می نماید.

  حالت سوم :خوانده علی رغم قبول اصل ادعای خواهان و آمادگی جهت پرداخت خسارات، از واریز وجه در مهلت تعیین شده امتناع ورزد. در این صورت دادگاه حکم بر خلع ید و در صورت درخواست، قلع و قمع مستحدثات صادر می کند. اما به نظر میرسد چنانچه خوانده تجدیدنظر خواهی نماید و دادگاه تجدید نظر مهلت اعطایی دادگاه بدوی را جهت تودیع قیمت کافی نداند،میتواند مجدداً به خوانده مهلتی مناسب برای پرداخت وجه اعطا کند، و در صورت پرداخت قیمت حکم مرحله بدوی نقض و رأی مقتضی صادر نماید.

مراجع صالح به رسیدگی به دعوای خلع ید | خلع ید در صلاحیت کجاست؟

با عنایت به اختصاص دعوای خلع ید به اموال غیرمنقول و مستند به ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، رسیدگی به دعوای خلع ید داخل در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

النهایه با عنایت به تخصصی بودن دعاوی املاک صرف بهره مندی از مطالب تقدیمی راهگشای حل دعاوی ملکی نخواهد بود. لذا بهره مندی از خدمات وکیل متخصص ملکی امری لازم و غیرقابل اجتناب خواهد بود.

رای وحدت رويه شماره 672 – 1 /10 /1383 هيأت عمومي ديوانعالي كشور درخصوص خلع يد

خلع‎يد از اموال غيرمنقول فرع بر مالكيت است بنابر اين طرح دعواي خلع‎ يد از زمين قبل از احراز واثبات مالكيت قابل استماع نيست. بنا به مراتب و با توجه به ‎مواد46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك ()رأي شعبه پنجم دادگاه تجديد نظر استان به نظر اكثريت اعضاء هيأت عمومي ديوان‌عالي كشور كه با اين نظر انطباق دارد صحيح و قانوني تشخيص مي‎شود.
اين رأي بر طبق ماده 270 قانون آيين‌دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در اموركيفري، درموارد مشابه براي شعب ديوان‌عالي كشور و دادگاه‌ها لازم‎الاتباع است.