فسخ قرارداد اجاره 

اجاره در زمره عقود لازم است.امکان انحلال آن جز در موارد مصرحه قراردادی و قانونی امکان پذیر نیست.بر همین اساس قانونگذاردرجهت ایجاد نظم حقوقی و کاستن از تعدد پرونده های قضایی و با وضع مقرراتی در قانون مدنی و مقررات موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ مواردی را بعنوان استثنا در قالب ایجاد حق فسخ قرارداد اجاره یا انفساخ  این قرارداد برای طرفین قرارداد اجاره پیش بینی نموده است.که موارد اعلامی جز در فرض وضع مقررات مخالف لازم الاجرا می باشند.که به اهم مقررات کاربردی در این قسم خواهیم پرداخت.

اقسام حق فسخ قرارداد اجاره بر مبنای قانون مدنی 

• فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیارشرط

خیارشرط،حق فسخ قرارداد اجاره برای هر یک از طرفین قرارداد اجاره یا شخص ثالث است که جهت اعمال آن نیاز به تخلف طرف عقد نمی باشد. بلکه بنا به صلاحدید صاحب حق فسخ در طی مدت مشخص توافق شده در قرارداد قابل اعمال است.در این نوع خیار ذکر تاریخ شروع ضرورتی ندارد و در فرض عدم تصریح تاریخ شروع قرارداد ملاک عمل خواهد بود. ولی ذکر پایان مهلت اعمال خیار(حق فسخ)ضروری است. در غیراینصورت هم شرط فسخ و هم عقد هر دو باطل خواهد بود.

• فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار تخلف از شرط صفت

در صورتی که در زمان قرارداد طرفین درخصوص عین مستاجر وجود وصف یا صفت ویژه ای را توافق نمایند. ولی درزمان تسلیم عین مورد اجاره فاقد وصف اعلامی در قرارداد باشد،مستاجر حق فسخ قرارداد را به جهت خیار تخلف از شرط صفت خواهد داشت.

• فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار تخلف از شرط فعل

در صورتی که در قرارداد اجاره انجام عمل مشخصی برای هر یک از طرفین قرارداد اجاره از قبیل تعیین تاریخ تسلیم برای موجر یا پرداخت مال الاجاره یا ودیعه در مدت مشخصی برای مستاجر شرط شده باشد.با پیش بینی ضمانت اجرای قراردادی حق فسخ به نفع متعهد له در قرارداد و با تخلف متعهد،متعهدله امکان اعمال حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

• فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار عیب

در قانون مدنی امکان اعمال حق فسخ به جهت عیب و نقص در مواد ۴۷۸ الی ۴۸۰ قانون مدنی و در سه فرض مختلف پیش بینی شده است.

۱.در زمان وقوع عقد اجاره،عین مستاجره معیوب باشد.

۲.در زمان وقوع عقد عین مستاجره معیوب نباشد، ولی پیش از قبض معیوب شده باشد.

۳.عیب بعد از عقد و قبض مستاجر در عین مستاجره ایجاد شده باشد.

در تمامی این فروض سه گانه قانونگذار مستقیما امکان اعمال حق فسخ قرارداد را برخلاف سایر عقود و بدون الزام موجر به رفع عیب برای مستاجر پیش بینی نموده است.

در عوض مستاجر می بایست یا حق فسخ خود را اعمال کند یا نسبت به پرداخت تمامی مال الاجاره به موجر اقدام نماید و حق کاستن از مبلغ اجاره بها را ندارد.

لازم به ذکر است،با فرض وجود یکی از سه حالت مذکور اعمال حق فسخ  منوط به تجمیع شرایط زیر است:

۱.عدم اطلاع مستاجر از عیب در زمان انعقاد قرارداد

۲. نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع در اثر عیب

۳. عدم رفع عیب از سوی موجر و موجود بودن این عیب و نقص در زمان اعمال حق فسخ

• فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار تعذر تسلیم 

براساس قرارداد اجاره موجر موظف به تحویل مورد اجاره در تاریخ پیش بینی شده در قرارداد است.درصورتی که موجر به این تعهد عمل ننماید،مستاجر ابتدائا می بایست الزام وی به تسلیم را از مرجع قضایی بخواهد.در فرض عدم امکان اجرای حکم می تواند نسبت به فسخ قرارداد بر مبنای خیار تعذر تسلیم اقدام نماید.

• فسخ قرارداد اجاره به جهت مشاع بودن عین مستاجره

موجر لازم نیست،مالک عین مستاجر باشد و مالکیت بر منافع مورد اجاره با شرط حق انتقال به غیر جهت انتقال منافع به غیرکفایت می کند.ولی اگر موجر مالکیت اختصاصی نسبت به منافع مورد اجاره نداشته باشد و اقدام به واگذاری منافع شریک یا شرکای خود به مستاجر نماید،قرارداد نسبت به قدرالسهم وی نافذ و نسبت به سهم شریک یا شرکا غیرنافذ است.شریک یا شرکا می توانند اقدام به تائید یا رد نسبت به قدرالسهم خود نمایند.که در صورت رد قرارداد نسبت به قدرالسهم شرکا باطل خواهد شد.در این صورت مستاجر در فرض عدم اطلاع از مشاعی بودن می تواند نسبت به قدرالسهم موجر اقدام به فسخ قرارداد نماید.

• فسخ قرارداد اجاره به جهت تعمیرات مورد اجاره از طرف مستاجر 

درصورتی که مورد اجاره نیاز به تعمیرات ضروری داشته باشد،مستاجر نمی تواند اقدام به منع موجر از انجام تعمیرات نماید،حتی اگر نتواند در مدت تعمیرات از منافع مورد اجاره استفاده نماید.در صورت ممانعت مستاجر موجر می تواند از طریق دادگاه الزام وی به رفع ممانعت بخواهد.دراین صورت در فرض ضرورت تعمیرات مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.

• فسخ قرارداد اجاره بر مبنای انتقال منافع مورد اجاره به غیر

مستاجر مالکیت بر منافع مورد اجاره را دارد.اگر در قرارداد اجاره حق انتقال منافع به غیر از مستاجر سلب شده باشد و ضمانت اجرای اعمال حق فسخ برای موجر پیش بینی شده باشد،موجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.

در قرارداد های استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اصل بر عدم حق انتقال منافع مورد اجاره به غیر از سوی مستاجر است.ولی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ اصل بر امکان انتقال منافع از سوی مستاجر است.مگر اینکه این حق از مستاجر سلب شده باشد.

• فسخ قرارداد اجاره به جهت تلف شدن عین مستاجره 

براساس ماده ۴۸۳ قانون مدنی اگر مدت اجاره عین مستاجر به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و درصورت تلف بعض آن مستاجرحق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

لازم به ذکر است،در صورتی که به علت تعلل و اقدام شخص موجر یا شخص ثالث مستاجر از بهره مندی از منافع مورد اجاره محروم گردد،مستاجر می تواند از باب مسئولیت مدنی نسبت به مطالبه اجرت المثل اقدام نماید.

شرایط فسخ قرارداد از سوی مستاجر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

دعوی اعلام فسخ قرارداد از سوی مستاجر در فرض شمولیت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ با توجه به حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر به ندرت اتفاق می افتاد،علی ایحال در فرض تمایل مستاجر،وی می تواند بموجب ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ با فرض تحقق هر یک از موارد اعلامی زیر نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

۱.درصورتی‏که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‏نامه قید شده منطبق نباشد (با رعایت ماده 415 قانون مدنی)

۲.اگر در اثناء مدّت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

۳.در مواردی که مطابق شرائط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

۴. در صورت فوت مستأجر در اثناء مدّت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیّه ورثه

۵.هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزءً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

شرایط فسخ قرارداد از سوی موجر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

با توجه به اینکه براساس مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اصل بر عدم امکان فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر جز در موارد مصرحه قانونی است.که در دپارتمان تخلیه ملک تجاری به این موارد مصرحه (استثنا) تفصیلا پرداخته ایم .که در این بند صرفا به ذکر مصادیق امکان فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر خواهیم پرداخت.

براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ موجر در خصوص موارد زیر صرفا حق فسخ قرارداد را دارد.

۱.در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

۲.در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

۳. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد،مگر این که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

۴.در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

۵. در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌ تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.‌

۶.درصورت تخریب  و نوسازی ملک تجاری موجر با شرط اخذ پروانه ساخت و پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را دارد.

۷.درصورتی که ملک تجاری قابلیت استفاده مسکونی را داشته باشد،موجر می تواند به جهت استفاده خود یا همسر یا فرزندانش می تواند اقدام به فسخ قرارداد و تخلیه ملک با پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر نماید.

شرایط فسخ قرارداد اجاره از طرف مستاجر بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲

براساس ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ در فرض تحقق شرایط اعلامی زیر مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

۱.در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد.(با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی)
‌۲.در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

۳. هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره از طرف موجر بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲

براساس ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ در فرض تحقق شرایط اعلامی زیر موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

۱.در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق‌وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

۲. در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.

۳.در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.

۴.در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف  نماید.

۵.اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد،به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار‌موجر قرار می‌دهد.

شرایط فسخ قرارداد بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶

درخصوص موارد امکان فسخ قرارداد نسبت به قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ شروط قرارداد اجاره و قانون مدنی حاکم بر موضوع هستند.