دعوای الزام به فک رهن

دعوای الزام به فک رهن اصولا مستند به قرارداد بیع، قرارداد مشارکت در ساخت و … است که طی این قراردادها یک طرف متعهد به فک رهن شده و دیگری از فک رهن منتفع می شود. شخصی که تعهد به فک رهن بر عهده او قرار گرفته باید مالک رسمی ملک مرهونه نیز باشد.

موارد طرح دعوای الزام به فک رهن

طرح دعوای الزام به فک رهن در مواردی ضرورت خواهد داشت که از آن جمله می توان به موارد ذیل اشاره کرد:

• دعوای الزام به فک رهن به موجب عقد بیع

یکی از تعهدات قانونی که به موجب عقد بیع بر عهده فروشنده قرار می گیرد، تعهد به تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت است و انتقال ملک به صورت رسمی منوط به آزاد بودن ملک است. به عبارت دیگر تنظیم اسناد رسمی انتقال راجع به ملک مرهونه تا زمان فک رهن امکانپذیر نخواهد بود. بنابراین در صورتی که مبیع در رهن باشد، فروشنده مکلف است برای اجرای تعهد خود مبنی بر تنظیم اسناد رسمی انتقال از ملک، فک رهن کند. در فرض امتناع فروشنده از ایفای این وظیفه، خریدار می تواند الزام او را از دادگاه بخواهد.

شایسته تذکر است اگر عقد بیع با اجازه و رضایت مرتهن منعقد شده باشد، الزامی به فک رهن وجود ندارد و با رضایت مرتهن، فروشنده می تواند اسناد رسمی انتقال مالکیت را حتی پیش از فک رهن نیز تنظیم نماید.

• دعوای الزام به فک رهن به موجب قرارداد مشارکت در ساخت

بسیار معمول است که سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت، به منظور دریافت تسهیلات از بانک، ملک موضوع مشارکت را در رهن بانک قرار می دهند و در برابر مالک متعهد می شوند تا زمان مشخصی نسبت به فک رهن اقدام نماید. در صورتی که سازنده در مهلت مقرر به تعهد خود عمل نکند، مالک می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به فک رهن نماید.

• دعوای الزام به فک رهن به موجب ایفای تعهد

یکی از تضامین و وثایقی که اصولا اشخاص  در برابر بدهی در رهن طلبکار قرار می دهند، وثیقه ملکی است. بانک ها نیز در اعطای تسهیلات بانکی معمولا ملک متعلق به تسهیلات گیرنده یا ضامن او را در رهن قرار می دهند تا تضمین وصول مطالبات بانک از متقاضی باشد. در این موارد، چه مرتهن بانک باشد چه هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر، در صورت پرداخت کل مطالبات باید از ملک مزبور فک رهن شود. فلذا در فرضی که بدهکار تمامی دیون خود را پرداخت کرده باشد اما مرتهن از فک رهن استنکاف نماید، بدهکار می تواند با ارائه مدارک پرداخت خود، وی را ملزم به فک رهن نماید.

طرح دعوای الزام به فک رهن همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

همانطور که پیشتر عنوان شد، فک رهن یکی از مقدمات ضروری جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت توسط فروشنده است. بنابراین فک رهن باید مقدم بر تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت باشد. البته در خصوص امکان طرح این دو خواسته ضمن یک دادخواست در رویه قضایی اختلاف نظر است.

برخی از محاکم معتقدند خواهان می تواند این دو خواسته را ضمن یک دادخواست مطرح نماید و در مقابل برخی عقیده دارند که طرح این دو دعوا ضمن یک دادخواست امکانپذیر نبوده و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت تنها پس از فک رهن میسر خواهد بود. البته در خصوص امکان طرح دعوای الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار ساختمان و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی به صورت همزمان تردیدی وجود ندارد؛ چرا که همه این موارد مقدمات قانونی تنظیم اسناد رسمی انتقال به شمار می روند.

البته گروهی نیز بر این نظرند که از آنجا که تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مستلزم فک رهن است، صرف تقدیم دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از سوی خریدار برای صدور حکم مبنی بر الزام فروشنده به فک رهن کافی است و حتی نیازی نیست خواهان، الزام خوانده به فک رهن را از دادگاه بخواهد؛ چرا که تعهد به شیء، تعهد به لوازم عرفی و قانونی آن نیز هست و فک رهن نیز از لوازم قانونی تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت است. لازم به ذکر است که اکثریت دادگاه ها این نظر را نمی پذیرند.

دعوای الزام به فک رهن راجع به ملک در بازداشت 

وفق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. علی رغم ظاهر ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، در بازداشت بودن ملک مانع از طرح و استماع دعوای الزام به فک رهن نمی باشد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن

با توجه به ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی،  دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، رفع تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در ‌دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. بنابراین دعوای الزم به فک رهن در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

نحوه اجرای رای الزام به فک رهن

محکوم علیه در حکم الزام به فک رهن مکلف است پس از قطعیت رای صادره و ظرف 10 روز پس از ابلاغ اجرائیه، مفاد رای را به مرحله اجرا گذارد؛ در غیر این صورت محکوم له می تواند اجرای حکم از محل اموال محکوم علیه را تقاضا نماید. چنانچه اموالی از محکوم علیه یافت نشود یا اجرای حکم از این طریق امکانپذیر نباشد، محکوم له می تواند به استناد حکم دادگاه، دیون محکوم علیه را به راهن بپردازد و فک رهن کند.

در صورتی که اجرای حکم الزام به فک رهن به هر دلیلی امکانپذیر نشود و این الزام مستند به قراردادی مانند بیع یا مشارکت در ساخت باشد، محکوم له حق فسخ قرارداد اصلی را خواهد داشت.

به موجب نظریه مشورتی شماره 8037/7 اداره حقوقی قوه قضائیه در رابطه با اجرای حکم الزام به فک رهن، چنانچه بعد از صدور حکم الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ملک و صدور اجرائیه معلوم شود که ملک متنازع فیه در رهن است، عملیات اجرایی و صدور اسناد انتقال، موکول به پرداخت طلب مرتهن است و در صورتی که محکوم له مبادرت به پرداخت قرض محکوم علیه کرد، می تواند جهت وصول وجوه پرداخت شده به محکوم علیه (راهن) مراجعه کند.