قانون زمین شهری

قبل از ورود در بحث کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در جهت اشراف بهتر به موضوع لازم است به ذکر توضیحاتی در خصوص قانون زمین شهری و انواع زمین های موضوع این قانون و مقررات مربوط به هر یک بپردازیم.

فلسفه تصویب قانون زمین شهری

براساس ماده 1 قانون زمین شهری قانونگذار علت و مبنای تصویب قانون زمین شهری به شرح ذیل بیان نموده است.(( به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره‌ برداری هر چه صحیح‌ تر و وسیع‌ تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجراء اصل ۳۱ و نیل به اهداف مندرج در اصول ۴۳ و ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسکن و تاسیسات عمومی مواد این قانون به تصویب می‌رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم‌ الاجراء است))

قانون زمین شهری درباره چیست؟

براساس ماده 2 قانون زمین شهری،موضوع و حوزه صلاحیت جفرافیایی(محلی) قانون زمین شهری درخصوص زمین های واقع در محدوده قانونی شهرها و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها تعریف شده است.

انواع زمین در قانون زمین شهری

براساس ماده 1 قانون زمین شهری ،اراضی به 3 دسته تقسیم شده اند.که در ادامه مباحث به تفکیک به هریک خواهیم پرداخت.

1.دایر

2.بایر

3.موات

زمین دائر در قانون زمین شهری

براساس ماده 5 قانون زمین شهری ((اراضی دائرزمین هائی است که آن را احیاء و آباد نموده‌اند و در حال حاضر دائر و مورد بهره‌برداری مالک است. زمین های دائر مشمول این قانون صرفا اراضی کشاورزی اعم از محصور یا غیر محصور می ‌باشد))

لذا با عنایت به صراحت قانون تکلیف مالکیت اینگونه اراضی مشخص است و مالکیت آن برای متعلق به دارنده آن است.

زمین بایر شهری و غیر شهری چیست؟

براساس ماده 4 قانون زمین شهری،اراضی بایر شهری به زمینهایی اطلاق می گردد، که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.

ولی زمین بایر غیر شهری(کشاورزی) به زمین هایی اطلاق می گردد، که سابقه احیا دارد، ولی به علت اعراض یا عدم بهره برداری بدون عذر موجه برای 5 سال متوالی متروک بوده یا بماند.

• نتایج اعراض و عدم اعراض مالک درزمین های بایر 

براساس مصوبه مورخ 25/05/1367 مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی در خصوص تعیین وضعیت مالکیت اراضی بایر بشرح ذیل تعیین تکلیف شده است.(( کلیه اراضی بایر در سراسر کشور در صورت اعراض صاحبان آنها بلا عوض در اختیار دولت قرار می گیرد و در صورت عدم اعراض ، مالکین اراضی بایر به دلیل ضرورت، ملزم به کشت بر اساس ضوابط کشاورزی یا فروش یا اجاره یا مزارعه زمین بایر خود هستند . چنانچه از تاریخ ابلاغ ظرف مدت یکسال اقدام به یکی از موارد فوق ننمایند وزارت کشاورزی راسا” و یا توسط هیات هفت نفره واگذاری زمین ، از طرف مالک برای کشاورزی و دامداری به قیمت عادلانه زمان تصویب این قانون ( ۲۵/۰۵ /۱۳۶۷ ) خواهد فروخت.

نکات:

1. با توجه به  نص صریح مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی ،ملاک قیمت گذاری برای فروش زمین های بایری که تشخیص بایر بودن آن سالها بعد از مصوبه فوق الذکر انجام شده، براساس قیمت عادلانه  زمان تصویب مصوبه (25/05/1367) انجام خواهد شد که این نحوی محاسبه برخلاف عدالت و قطعا موجب تضرر مالک خواهد بود.
2. خریداران زمین های کشاورزی ابتدا به ساکن و قبل از انعقاد هر گونه قرارداد و پرداخت ثمنی می بایست با انجام تحقیقات از مطللعین محلی و جهاد کشاورزی و سایر ادارات مربوطه از دایر یا بایر بودن زمین مورد معامله ومدت زمان احتمالی عدم بهره برداری از آن در گذشته کسب اطلاعات نمایند..

اراضی موات شهری

براساس ماده 3 قانون زمین شهری اراضی موات به زمین هایی اطلاق می گردد که سابقه عمران و احیا نداشته باشند.

• اراضی موات شهری و ابطال اسناد آنها بنام دولت

براساس ماده 6 قانون زمین شهری درخصوص تعیین وضعیت مالکیت زمین های موات شهری و اسناد مالکیت رسمی صادره در گذشته بشرح ذیل تعیین تکلیف شده است ((کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ توسط دولت واگذار شده باشد))

تبصره -اسناد مالکیت زمینهای مواتی که در وثیقه می باشند و به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و این قانون به اختیار دولت درآمده و یا در می آیند آزاد تلقی می شوند و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش آن گونه اراضی که منتفی می گردد، مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول خواهد شد.

• شرایط واگذاری زمین معوض درفرض موات اعلام شدن زمین

بر اساس ماده ۷ قانون زمین شهری ،کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمینهایی از موات شهری در اختیار داشته اند،مشروط بر آنکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا قطعاتی جمعا معادل ۱۰۰۰ (هزار) متر مربع در اختیارشان گذاشته می شود تا در مهلت مناسبی که در آیین نامه تعیین خواهد شد عمران و احیا کنند در صورت عدم عمران و احیا بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت بازمی گردد،لازم به ذکراست،اشخاصی که مشمول این ماده قرار می گیرد،غالبا ناگزیرند در نوبت واگذاری چندین ساله قرارگیرند و غالبا مشاهده می شود که زمین های واگذار شده نیز در مناطق دیگری شهری غیر از منطقه زمین موات اعلام شده است قرار داشته است.
تبصره – در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلت های تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهرهایی که تاکنون مهلت های مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع قضایی ذیصلاح تایید گردد برابر ضوابطی که در آیین نامه اجرایی این قانون تعیین می شود اجازه عمران داده خواهد شد..