پرداخت بهای اراضی و املاک تملک شده توسط دولت و شهرداری ها

بر اساس قوانین و مقررات راجع به تملک اراضی و املاک از سوی دستگاههای دولتی و شهرداریها چهار شیوه پرداخت بهای اراضی و املاک تملک شده توسط دولت و شهرداری ها در نظر گرفته شده است.که عبارتند از ۱.قیمت منطقه ای۲.قیمت توافقی۳.قیمت کارشناسی ۴. قیمت روز است.که درخصوص نحوی ارزیابی و پرداخت بهای املاک و اراضی درلایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک توسط دولت و شهرداری ها برای اجرای طرحهای عمومی و عمرانی و نظامی مصوب 1358/11/17 به پرداخت بهای عادله در فرض عدم توافق در قیمت اشاره شده است.که در حال حاضر با توجه به ماده واحده نحوه تقویم ابینه،املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 1370/07/28 شهرداری ها در خصوص نحوی تقویم و بهای اراضی مورد نیاز خود تابع ماده واحده اعلامی موخرالتصویب می باشند.که بصورت مجزا بیان می گردد.

نحوه ارزیابی و پرداخت بهای اراضی و املاک تملک شده توسط دولت

• پرداخت بهای اراضی و املاک تملک شده بر اساس توافق

بر اساس ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی توسط دولت، ابتدائا بهای عادله اراضی و ابینه ها و مستحدثات و تاسیسات و سایرحقوق و خسارات وارده،بر اساس توافقات فی مابین دستگاههای اجرائی و مالک یا مالکین  و صاحبان حقوق تعیین می شود.

و در صورت توافق درمورد بهای عادله هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هریک از مالکین بیش از یک میلیون ریال نباشد “‌دستگاه‌اجرایی” می‌تواند رأساً نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارات اقدام نماید و هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هر یک از مالکین بیش از یک میلیون‌ریال باشد، بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید به تصویب هیأت مقرر در ماده ۷۱ قانون محاسبات عمومی و در مورد شهرداریها به‌تصویب انجمن شهر (شورای اسلامی شهر یا استان ) برسد.

محدودیت زمانی اعتبارتوافقات درمورد قیمت اراضی و املاک(ضمانت اجرای عدم پرداخت حقوق مالکانه توافق شده)

بر اساس تبصره ۲ ماده ۳ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی توسط دولت و شهرداری ها درصورت توافق دستگاههای اجرائی با مالک یا مالکین و دارندگان حقوق قانونی در قیمت اراضی و املاک و جبران خسارت وارده، دستگاه اجرائی موظف است، ظرف ۳ ماه از تاریخ توافق نسبت به خرید و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام نماید و یا آنکه انصراف خود را از خرید و تملک کتبا به مالک یا مالکین اعلام نماید و در فرض عدم اجرای تعهدات قانونی صدرالذکرتوافقات کان لم یکن و مالکیت مجددا به مالک اعاده میگردد.

• پرداخت بهای عادله اراضی و املاک تملک شده بر اساس نظریه هیات کارشناسی

بر اساس ماده ۴ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی،در فرض عدم توافق مالک و دستگاه اجرائی در خصوص قیمت اراضی و املاک،بهای عادله توسط هیاتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.که یک نفر به انتخاب دستگاه اجرائی و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم با انتخاب طرفین  و در صورت عدم توافق یا استنکاف به معرفی، دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می شوند. و رای اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجرا می باشد.

منظور از پرداخت بهای عادله اراضی و املاک تملک شده روز در تقویم اراضی و املاک چیست؟

در خصوص تعریف بهای عادله یا قیمت عادله یا نرخ عادله تاکنون تعریف دقیقی در مقررات قانونی ارائه نشده است.درحالی کثرت بیان این بها درمقررات قانونی ضرورت توجه بیشتر و رفع ابهامات قانونی آن را جهت رفع اختلافات احتمالی را امری بدیهی می نماید،علی ایحال با مداقه در مجموع قوانین و مقررات و رویه های اداری و قضایی جاری،اصطلاح بهای عادله عبارت است از قیمت مال در اکثر معاملات راجع به آن مال در بازار معین است .

زمان پرداخت بهای اراضی تملک شده توسط دولت و شهرداری ها

• قبل از تصرف (قاعده)

بر اساس قاعده کلی اعلامی در ماده ۸ لایحه نحوه خرید و تملک اراضی دستگاه اجرائی حق تصرف اراضی،ابنیه و تاسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله را نخواهد داشت.مگرآنکه در اثرموانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله ،اختلاف مالکیت،مجهول بودن مالک،رهن یا بازداشت بودن،فوت مالک وغیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد.دراین صورت به منظورجلوگیری از وقفه یا تاخیردراجرای اقدام می شود.

و چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ‌اعلام “‌دستگاه اجرایی”‌به یکی از انحاء مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای ‌بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد،ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است،‌به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید ‌اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می‌گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد‌ قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود.

• بعد ازتصرف (استثنا)

تصرف اجباری اراضی و املاک اشخاص برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت و شهرداری ها بدون پرداخت بهای آن خلاف قاعده و امری استثنائی است و صرفا در موارد فوری و ضروری و آن هم به نحوی که عدم تسریع در‌انجام طرح موجب ضرر و زیان جبران‌ناپذیری گردد،با تشخیص وزیردستگاه اجرائی و بالاترین مقام ذی صلاح امکان پذیراست و نهایتا فرصت ۳ ماه ای را از تاریخ تصرف را جهت پرداخت قیمت و خسارات به مالک یا صاحب حق اعلام داشته است.

— ضمانت اجرای عدم پرداخت بهای اراضی و املاک ظرف مهلت ۳ ماه

بر اساس تبصره یک ماده ۹ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی درصورتی که دستگاه اجرائی ظرف مهلت ۳ ماه اعلامی پس از تصرف از پرداخت حقوق مالکانه مالک یا صاحب حق امتناع نماید.امتیاز تصرف دستگاه اجرائی کان لم یکن گردیده و مالک یا صاحب حق می توانند با طرح درخواست توقف عملیات اجرائی تا زمان پرداخت بها و مطالبه بهای ملک را از دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک درخواست نمایند.

• نحوه ارزیابی و تقویم بهای اراضی و املاک تملک شده مورد نیاز شهرداری

بموجب تبصره ۷ ماده واحده نحوه تقویم ابینه،املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 1370/07/28 و ماده۴ و آن قسمت از ماده ۵ که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی است،در مورد شهرداریها لغو شده است.

لذا بموجب ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 1370/07/28 و تبصره یک آن درخصوص کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم شده اند،ابتدائا بر اساس قیمت توافق شده با مالک و در صورت عدم توافق بین ‌شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز بر اساس هیات ۳ نفره کارشناسی تقویم و نظر هیات کارشناسی قطعی و لازم الاجرا خواهد بود .

لازم به ذکر است،یک کارشناس به انتخاب شهرداری و یک کارشناس به انتخاب مالک و کارشناس سوم مرضی الطرفینی خواهد بود و در فرض عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم با تعیین دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک کارشناس سوم انتخاب خواهد شد.

 ضمانت اجرای تصرف بدون رعایت تشریفات قانونی تملک از سوی دولت و شهرداری (اجرت المثل ایام تصرف)

بر اساس ماده ۳۱۳ قانون مدنی،اگردستگاه اجرائی و شهرداری ها بدون رعایت مقررات قانونی اقدام به تصرف ملک غیرنمایند،موظف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ازتاریخ تصرف لغایت زمان رفع تصرف به مالک یا صاحب حق می باشند.

و درفرضی که تصرف بررعایت ضوابط باشد،ولی درپرداخت بهای عادله تاخیرصورت گیرد،اختلاف نظرحقوقی وجود دارد وگروهی معتقدند،با توجه به اذن قانونی دستگاه درتصرف، عنصرغصب به عنوان شرط اولیه در مطالبه اجرت المثل وخلع ید منتفی است و لذا طرح این قبیل دعاوی فاقد محمل قانونی است و رویه قضایی نیز متمایل به این نظر است و گروه دیگری از باب احترام به حقوق مالکانه قائل به استحقاق درمطالبه اجرت المثل از تاریخ تصرف تا روز پرداخت هستند.

.ملاک زمانی محاسبه بهای اراضی تملک شده توسط دولت و شهرداری ها (تقویم اراضی و املاک)

بر اساس ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی توسط دولت و شهرداری ها و ماده واحده قانون نحوه تقویم ابینه،املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب 1370/07/28 ملاک زمان تقویم بهای عادله اراضی،روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق وخسارات مشابه واقع در حوزه عملیات‌ طرح بدون درنظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها می باشد و در مواردی نیز که ملک محل سکونت یا محل فعالیت مالک باشد،علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد.

مدت اعتبارنظریه ارزیابی و تقویم قیمت اراضی توسط هیات کارشناسان.

بر اساس تبصره ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381/01/18 نظریه اعلامی از سوی کارشناس یا هیات کارشناسی حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود و در صورت انقضای مهلت ،کارشناسی مجدد می بایست صورت پذیرد. این مهلت نیز در خصوص کارشناسی های صورت گرفته در پرونده های ادارات اجرای ثبت و واحدهای اجرای احکام دادگستری اجرا می گردد. ولی در خصوص پرونده های مطالبه بهای اراضی و املاک مطروحه به طرفیت دستگاههای دولتی و شهرداری ها مبلغ مشخصی توسط کارشناس یا هیات کارشناسی بر اساس قیمت روز کارشناسی اعلام و نهایتا مبلغ محاسبه شده با طی مراحل قانونی منتج به قطعیت  و محکومیت دستگاه دولتی و شهرداری گردد،ولی متاسفانه امکان ارجاع مجدد آن با توجه به اعتبارامرمختومه و خلاء قانونی امکان بررسی مجدد در حال حاضرمیسر نیست و عملا با استنکاف دستگاههای اجرائی و شهرداری ها ازپرداخت بهای اعلامی و اطاله روند اجرای حکم، موجبات خسران شدید مالی مالک یا صاحب حق می گردد.

مرجع صالح جهت مطالبه بهای اراضی تملک شده توسط دولت و شهرداری.

دعاوی مطالبه بهای اراضی تملک شده از سوی دولت و شهرداری ها یک امر ترافعی  و حقوقی و در صلاحیت  ذاتی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است وخارج از صلاحیت دیوان عدالت اداری است.که بموجب رای وحدت رویه شماره ۷۴۷ هیات عمومی دیوان عالی کشور به این امر تاکید شده است.

هیات عمومی دیوان عالی کشور در رای اعلامی اشعار می دارد.(احراز تقصیر در مورد ایجاد مسئولیت مدنی ضروری می باشد و درواقع درچنین مواردی احرازتقصیرو تخلف و ورود خسارت ،مقدمه صدورحکم به الزام به خسارت می باشد.احرازتقصیرشهرداری در صلاحیت دیوان عدالت اداری است و پس از صدور حکم از سوی آن مرجعه متضررمی تواند جهت تعیین میزان خسارت به دادگاه مراجعه نماید.در مواردی که اشخاص،مدعی وقوع تقصیرو تخلف از سوی شهرداری نبوده و صرفا قصد مطالبه وجه دارند دعوا موضوعا ازشمول بندهای ۱و ۲ و تبصره ۱ بنده ۳ ماده ۱۰ قانون تشکیلات وآئین دادرسی دیوان عدالت اداری خارج ودرصلاحیت محاکم دادگستری است.رعایت مفاد این رای درموارد مشابه برای کلیه مراجع لازم الاتباع است)