نحوه الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک از جمله اختلافات متداول در روابط استیجاری است. بخصوص در مواردی که بعلت اختلاف در ضرورت انجام این قبیل تعمیرات ادامه بهره مندی مستاجر از منافع ملک در طول دوره تعمیر با مشکل مواجه گردد.که این اختلافات بخصوص در روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ که بر اساس آن مستاجر با اتمام مدت اجاره موظف به تخلیه و تحویل مورد اجاره خواهد بود،بیشتر حادث می گردد.که در این وضعیت مالک ناگزیر است،با طرح دعوی الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت انجام تعمیرات اساسی ملک حل و فصل اختلاف را به مرجع قضایی واگذار نماید.مراجع قضایی نیز غالبا در جهت تشخیص ضرورت انجام تعمیرات نسبت به اخذ نظریه کارشناسی اقدام می نماید.که نهایتا با احراز ضرورت تعمیرات نسبت به صدور حکم به رفع ممانعت از حق مستاجر با تعیین مهلت اقدام می نماید.
که در این مقاله به اهم موارد کاربردی این قبیل دعاوی خواهیم پرداخت.
شرایط طرح و اثبات دعوی بر الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک
۱.اثبات رابطه ی استیجاری
۲. احراز عدم اتمام مدت قرارداد یا عدم خاتمه رابطه استیجاری
۳.احراز ضرورت انجام تعمیرات کلی و اساسی
نکات کاربردی:
۱.در خصوص املاک مشاعی طرح دعوی از سوی احد از مالکین به طرفیت مستاجر ملک امکان پذیر است.
۲.با توجه به اینکه در مدت تعمیرات امکان بهره مندی مستاجر از منافع ملک متصور نیست.مسئولیتی در خصوص پرداخت اجاره بها بر عهده مستاجر وجود ندارد.
ضمانت اجراهای امتناع مستاجر از انجام تعمیرات ملک
۱.با توجه به اینکه ید مستاجر نسبت به ملک استیجاری ید امانی است.در فرض قصور در همکاری ید امانی وی به ید ضمانی تبدیل شده و در صورت ورود خسارت به ملک یا اشخاص ثالث و با احراز شرایط مسئولیت مستاجرمسئول جبران خسارت وارده به مالک و اشخاص ثالث خواهد بود.
۲.ممکن است،در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ ضمانت اجرای فسخ قرارداد اجاره و مطالبه خسارت در صورت امتناع مستاجر از انجام تعمیرات پیش بینی شده باشد.که با تحقق این شرایط ،موجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد و تخلیه ملک و مطالبه خسارت قراردادی از مرجع قضایی نماید.
لازم به ذکر است،با فرض اعمال فسخ رابطه قراردادی کان لم یکن شده و دعوی الزام به انجام تعمیرات محمل قانونی نداشته و با توجه به ماده ۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد.
طرفین دعوی الزام مستاجربه رفع ممانعت جهت تعمیر ملک
مالک ملک بعنوان خواهان و مستاجر بعنوان خوانده در ستون دادخواست لحاظ می گردند.
مرجع صالح جهت طرح دعوی تخلیه به علت نیاز به سکونت
با توجه به ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی،دادگاههای عمومی حقوقی واقع در محل وقوع ملک صلاحیت ذاتی و محلی جهت رسیدگی به دعوی مطروحه را دارا هستند.
نحوی اجرای حکم تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز به سکونت
با قطعیت حکم دادگاه،مستاجر موظف به همکاری است.در غیر اینصورت حکم تخلیه موقت و یا رفع ممانعت از بنا صادر می گردد.در صورت امتناع مستاجر اجرائیه علیه وی صادر و با تشکیل پرونده اجرائی واحد اجرای احکام نسبت به تخلیه و تحویل ملک به مالک اقدام می نماید.مالک موظف است،ظرف مهلت تعیین شده نسبت به انجام تعمیرات اقدام نموده و متعاقبا نسبت به تحویل ملک به مستاجر عمل نماید.
