دعاوی اجاره و سرقفلی

دعاوی اجاره و سرقفلی - وکیل دعاوی اجاره و سرقفلی

دعاوی اجاره و روابط موجر و مستاجر

وفق ماده 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. علی رغم آنکه قانون مدنی، تعریف دقیق و روشنی از عقد اجاره ارائه نموده اما دعاوی اجاره و روابط موجر و مستاجر همچنان بخش اعظمی از پرونده های مطروحه در محاکم دادگستری را به خود اختصاص می دهد. بی مبالاتی در تنطیم قراردادهای اجاره و اجرای تعهدات ناشی از آن ممکن است موجب ورود خسارات غیر قابل جبرانی به هر یک از موجر و یا مستاجر شود.

اهمیت دعاوی اجاره و روابط موجر و مستاجر

اجاره املاک از ابتدایی ترین روابط حقوقی است که میان افراد به وجود آمده و تا امروز نیز نه تنها از میزان رواج این قرارداد میان اشخاص کم نشده، بلکه بیشتر هم شده است. به همین جهت تعداد زیادی از اشخاص با دعاوی ناشی از قرارداد اجاره روبرو هستند.
علاوه بر رواج عقد اجاره میان مردم، تصویب قوانین متعدد در این حوزه بر پیچیدگی و اهمیت این دعاوی می افزاید. پس از قانون مدنی که مقررات نسبتا روشنی را در مورد قرارداد اجاره وضع کرده بود، قوانین و آیین نامه هایی راجع به روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید که در برخی موارد، اختلاف فاحشی با مقررات قانون مدنی داشت.
قوانین مصوبی که در حال حاضر بر قراردادهای اجاره حاکمیت دارند عبارتند از:
1- قانون مدنی
2- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال1356
3- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376
قانون مدنی در دعاوی مربوط به اجاره املاک به عنوان قانون مادر شناخته می شود. در صورتی که قرارداد اجاره و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 یا 1376 نسبت به امری ساکت باشند، باید به قانون مدنی رجوع شود؛ اما شمول هر یک از قانون های مصوب سال 1356 یا 1376 نسبت به قرارداهای اجاره موکول به رعایت شرایط مذکور در قوانین مارالذکر است.

شرایط شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356

مطابق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به هر منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود، در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی ‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا‌ عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

همچنین ماده 2 این قانون، موارد ذیل را از شمول مقررات این قانون خارج می داند:

1- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی؛
2- اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغ هایی که منظور اصلی از اجاره، بهره‌ برداری از محصول آنها باشد؛
3- ساختمان ها و محل هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود؛
4- کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ‌ها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن قانون ‌معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده و می ‌شود؛
5- خانه‌ های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا‌ حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می‌گیرد.

‌در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی ‌ما بین می ‌باشد. هر گاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد، از تخلیه خودداری کند، بر حسب مورد از‌ طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید. در صورت امتناع به دستور همان مقام، محل ‌مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.
6- واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.
 

شرایط شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376

ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مقرر می دارد از تاریخ لازم ‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های‌ دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

همچنین به حکم ماده 2 قانون اخیرالذکر، قراردادهای دعادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به ‌امضای موجر و مستاجر برسد و به ‌وسیله دو نفر افراد مورد ‌اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد. فقدان هر یک از شرایط موصوف سبب خروج قرارداد از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 خواهد شد.

اهم دعاوی مربوط به قرارداد اجاره و روابط موجر و مستاجر

قرارداد اجاره منشاء دعاوی متعددی است و تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نیز مقولات و دعاوی بی سابقه ای را وارد نظام حقوقی ایران کرد که تا پیش از تصویب این قانون سابقه نداشت.

غالب دعاوی موجر و مستاجر مربوط به موضوع تخلیه عین مستاجره و مطالبه اجاره بها است اما اختلافات حاصل از قرارداد اجاره محدود به این موارد نمی باشد. در ذیل رایج ترین دعاوی ناشی از قرارداد اجاره مورد اشاره قرار خواهد گرفت.

دعوای مطالبه اجور معوقه

مهم ترین تعهدی که به موجب قرارداد اجاره بر عهده مستاجر قرار می گیرد، تعهد به پرداخت مال الاجاره در موعد معین و طبق شرایط مذکور در قرارداد است. چنانچه مستاجر از ایفاء تعهد خود امتناع نماید، موجر می تواند از طریق تقدیم دادخواست، اجور معوقه را مطالبه نماید. لازم به تذکر است حسب مورد، عدم پرداخت اجاره در موعد مقرر می تواند تبعات بیشتری نیز برای مستاجر داشته باشد.

دعوای تخلیه ملک تجاری تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

اصولا با انقضاء مدت مندرج در قرارداد اجاره، موجر می تواند تخلیه عین مستاجره را تقاضا نماید؛ اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 صرف انقضاء مدت اجاره موجب تخلیه عین مستاجره نخواهد بود. به عبارت دیگر موجر در قراردادهای اجاره که تابع قانون اخیر باشند، تنها در موارد مقرر در همین قانون می تواند ضمن فسخ قرارداد اجاره، صدور حکم مبنی بر تخلیه عین مستاجره را نیز درخواست نماید. در صورت حصول شرایط مذکور در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، موجر می تواند ضمن اثبات شرایط قانونی، حکم تخلیه عین مستاجره را نیز دریافت کند

یکی از موضوعات مهمی که برای اولین بار در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مورد توجه قانون گذار قرار گرفت، حق کسب یا پیشه یا تجارت است. اصولا مستاجرین در قانون مذکور حق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت را دارند؛ مگر آنکه به موجب قانونی این حق از مستاجر سلب و ساقط شده باشد.

برخی جهات تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 منجر به سقوط یا تنصیف حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد شد و در برخی موارد نیز تخلیه عین مستاجره مستلزم پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت به صورت کامل است.

جهات تخلیه عین مستاجره بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 عبارتند از:

- تخلیه عین مستاجره به جهت انتقال به غیر
- تخلیه عین مستاجره به جهت تعدی و تفریط
- تخلیه عین مستاجره به جهت تغییر شغل
- تخلیه عین مستاجره به جهت عدم پرداخت اجاره بها
- تخلیه عین مستاجره به جهت تخریب و نوسازی
- تخلیه عین مستاجره به جهت نیاز شخصی
- تخلیه عین مستاجره به جهت نیاز به سکونت 
آگاهی از شرایط قانونی جهت طرح دعوا در هر یک از موارد فوق و وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستلزم تسلط کامل بر قوانین و مقررات جاری و رویه قضایی حاکم بر دادگاه ها است.

دعوای الزام به تحویل عین مستاجره به مستاجر

برابر ماده 476 قانون مدنی، موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیار فسخ دارد. عین مستاجره در زمان تحویل باید در شرایطی باشد که مستاجر بتواند از آن منتفع شود. در صورت امتناع موجر از انجام تکلیف خود، مستاجر می تواند الزام وی به تحویل عین مستاجره را از دادگاه صالح درخواست نماید.

دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی در عین مستاجره

در صورتی که پس از انعقاد قرارداد اجاره در عین مستاجره خرابی به بار آید، رفع خرابی بر عهده موجر است. اگر موجر اقدامی در راستای تعمیر عین مستاجره به عمل نیاورد، مستاجر می تواند الزام او را از مرجع صالح بخواهد. شایسته تذکر است در صورتی که موجر قصد انجام تعمیرات اساسی را در ملک داشته باشد اما مستاجر از ورود موجر ممانعت به عمل آورد، موجر نیز می تواند رفع ممانعت مستاجر را به موجب دادخواستی تقاضا نماید.

درخواست صدور دستور تخلیه

چنانچه قرارداد اجاره ای تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نباشد، تخلیه عین مستاجره در صورت وجود شرایط قانونی از طریق صدور دستور تخلیه امکانپذیر است.

رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه بدون تعیین وقت و تشکیل جلسه خواهد بود و به همین جهت سریعترین راه برای تخلیه اماکن استیجاری بدون حق کسب یا پیشه یا تجارت است. در صورت فقدان هر یک از شرایط قانونی لازم برای صدور دستور تخلیه، موجر می تواند صدور حکم مبنی بر تخلیه ملک را به موجب دادخواست تقاضا نماید.

دعوای مطالبه سرقفلی

چنانچه مستاجر قانونا مستحق دریافت سرقفلی باشد، می تواند در پایان مدت قرارداد اجاره ضمن تخلیه و تحویل عین مستاجره، نسبت به مطالبه سرقفلی اقدام نماید. مطالبه سرقفلی از سوی مستاجر منوط به درخواست تخلیه از سوی موجر نیست.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

برابر مواد 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول اعم از آن که قبلا در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، اجباری است. بر همین اساس هر یک از طرفین قرارداد اجاره در صورت امتناع طرف مقابل از تنظیم سند رسمی، می تواند اقدام به طرح دعوا در مرجع صالح نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت

مستاجرانی که به حکم قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت باشند و سند رسمی راجع به این حق بین آنها و مالک عین مستاجره تنظیم نشده باشد، می توانند الزام مالک به حضور در دفترخانه و انجام تشریفات قانونی جهت تنظیم سند صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت را از دادگاه تقاضا کنند.

دعوای تجویز انتقال منافع

اصولا در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، مستاجر حق انتقال منافع به اشخاص ثالث را ندارد؛ مگر آنکه موجر به این امر رضایت دهد. در مواردی که مستاجر، حق انتقال به غیر را کسب نکرده باشد و موجر اجازه انتقال منافع را ندهد و همچنین حاضر به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر نیز نباشد، مستاجر می تواند نسبت به اقامه دعوای تجویز انتقال منافع اقدام نماید.

دعوای تعدیل اجاره بها

برابر ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، موجر یا مستأجر می‌ تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌ بها را بنماید؛ مشروط به این که‌ مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره ‌بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد. دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره ‌بها‌ خواهد داد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

دعوای تایید بطلان اجاره به جهت تلف عین مستاجره یا منافع آن

اجاره از جمله عقود مستمر است؛ فلذا وجود شرایط عمومی و اختصاصی صحت عقد اجاره هم در زمان انعقاد عقد و هم در طول مدت قرارداد لازم و ضروری است. بنابر ماده 481 قانون مدنی، هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می شود. دعوای تایید بطلان اجاره به جهت تلف عین مستاجره یا منافع آن نیز به استناد همین ماده قابل استماع است.