دعاوی ثبتی

دعاوی ثبتی و اجرائیات ثبت

دعاوی ثبتی چیست؟

مقصود از دعاوی ثبتی و اجرائیات ثبت، آن دسته از دعاوی است که از اجرای قانون ثبت اسناد و املاک و آیین نامه های راجع به آن ناشی می شود. قانون ثبت اسناد و املاک در سال 1310 به تصویب رسید که به موجب ماده 46 آن، ثبت هر گونه نقل و انتقال راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول الزامی است. با اجباری شدن ثبت املاک، مقوله مالکیت اشخاص بر اموال غیر منقول تا حد زیادی نظام مند شد؛ اما همین قانون و آیین نامه ها و الحاقات مربوط به آن منشاء طرح اعتراضات و دعاوی متعددی در سازمان ثبت اسناد و املاک و محاکم دادگستری شد.

قوانین مهم ثبتی 

- بدون شک دعاوی ثبتی یکی از مهم ترین و پیچیده ترین دعاوی مطروح در مراجع قضایی و غیر قضایی است. دلایل این اهمیت و پیچیدگی را می توان به نحو ذیل بر شمرد:

- تعدد و قدمت قوانین و مقررات: ثبت اسناد و املاک در نظام حقوقی ایران قدمتی دیرینه دارد. قانون ثبت اسناد و املاک که در حال حاضر معتبر است، در سال 1310 به تصویب رسیده و پس از آن نیز چندین بار مورد اصلاح و بازنگری قرار گرفته است. علاوه بر قانون ثبت، پیگیری دعاوی ثبتی و اجرائیات ثبت نیازمند تسلط بر آیین نامه های مربوطه، مجموعه بخشنامه های ثبتی، آراء وحدت رویه شورای عالی ثبت و سایر مقررات مربوطه است.

- ارزش اموال غیر منقول: اموال غیر منقول همواره مهم ترین و با ارزش ترین بخش دارایی اشخاص بوده است. در حال حاضر نیز این بخش از اموال نسبت به گذشته ارزش بیشتری پیدا کرده است. دعاوی ثبتی نیز ارتباط مستقیم با اموال غیر منقول دارند و هرگونه اهمال کاری در این زمینه می تواند منجر به ورود خسارات جبران ناپذیری شود.

- دعاوی ثبتی و قراردادهای بانکی: امروزه کمتر کسی را می توان یافت که از تسهیلات بانکی استفاده نکرده و قراردادی را با بانک های معطی تسهیلات امضا نکرده باشد. غالبا یک قرارداد رهنی راجع به اموال غیر منقول نیز در کنار قراردادهای بانکی میان بانک و مشتریان امضا می شود. هرگونه اقدام راجع به این سند رهنی نیازمند مراجعه به واحد اجرای اداره ثبت اسناد و املاک است. به همین جهت رواج روز افزون قراردادهای تسهیلاتی بانکی بر اهمیت دعاوی ثبتی نیز افزوده است.

- تعدد مراجع حل اختلاف ثبتی: در جریان اجرای اسناد رسمی ذمه ای یا وثیقه ای و همچنین در ثبت معاملات راجع به املاک، اختلافات و اشتباهات متعددی رخ می دهد که رسیدگی به هر یک از آنها در صلاحیت مرجعی است که توسط قانون گذار پیش بینی شده است. فلذا اولین قدم در تعقیب دعاوی ثبتی، شناسایی مرجعی است که صالح به رسیدگی باشد. رسیدگی به این اختلافات و شکایات حسب مورد ممکن است در صلاحیت رئیس اداره ثبت، هیات نظارت ثبت، شورای عالی ثبت یا دادگاه های عمومی حقوقی باشد.

انواع دعاوی ثبتی

دعاوی و اعتراضات ثبتی ممکن است راجع به اسناد رسمی مالکیت، نحوه اجرای اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم الاجرا، صدور دستور اجراء، اقدامات مامورین ثبتی و عملیات اجرایی ثبت باشد.

دعاوی و اعتراضات ثبت املاک

همانطور که توضیح آن گذشت به حکم ماده 46 قانون ثبت، ثبت معاملات راجع به املاک الزامی است. اشخاص ذی نفع که به نحوه ثبت املاک معترض باشند، می توانند مطابق مواد 16 تا 20 قانون ثبت، با طرح اعتراض نسبت به ثبت املاک، رسیدگی به اعتراض خود را از مرجع صالح بخواهند.

علاوه بر این پس از صدور سند رسمی مالکیت ممکن است اشخاص ذی نفع به جهت وجود اشتباه در مفاد سند، اصلاح سند رسمی مالکیت را تقاضا نمایند. چنانجه اشتباه موجود در سند رسمی راجع به حدود ملک باشد، و حدود واقعی ملک با آنچه در سند رسمی منعکس شده مطابقت نداشته باشد، اصلاح حدود سند رسمی مالکیت نیز امکانپذیر است.

یکی دیگر از دعاوی پرتکرار راجع به اسناد رسمی، دعوای ابطال سند رسمی است. اگرچه سند رسمی از اعتبار ویژه ای برخوردار است اما وجود چنین اعتباری موکول به رعایت تمامی شرایط مذکور در قانون جهت صدور اسناد رسمی است و در فرض فقدان هر یک از شرایط قانونی، اشخاص ذی نفع نیز می توانند ابطال سند رسمی مالکیت را از مرجع رسیدگی کننده درخواست نمایند.

به علاوه یکی از تعهدات فروشنده مال غیر منقول، انجام تشریفات رسمی انتقال ملک به نام خریدار است. در صورت امتناع فروشنده، خریدار می تواند ضمن تقدیم دادخواست، الزام وی به حضور در دفترخانه و امضاء اسناد رسمی انتقال را از دادگاه بخواهد.

دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی و قبوض اقساطی لازم الاجرا

در جریان اجرای اسناد رسمی، امکان بروز دعاوی و اختلافات متعددی وجود دارد که از جمله مهم ترین آنها می توان به این موارد اشاره کرد:

- شکایت از عملیات اجرایی ثبت
- اعتراض به نحوه محاسبه خسارات در اجرای ثبت
- اعتراض به توقیف مستثنیات دین در اجرای ثبت
- اعتراض به تخلیه و تحویل ملک در اجرای ثبت
- اعتراض به تعلق حق الاجرا در اجرای ثبت
- اعتراض به ارزیابی در اجرای ثبت
- اعتراض به نحوه محاسبه مطالبات بدهکاران شخص ورشکسته در اجرای ثبت
- توقیف عملیات اجرایی ثبت
- شکایت از دستور اجرا
- ابطال مزایده ثبتی
- ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی
و …

سایر دعاوی ثبتی

سایر دعاوی ثبتی ممکن است مربوط به رفع ممنوع الخروجی افراد، ابطال اسناد معارض، ابطال سند رهنی، توقیف عین مرهونه، وصول مطالبات معوق بانکی، نقل و انتقال ملک توقیف شده توسط واحد اجرای ثبت و همچنین اعتراض به آراء صادره از سو ی مراجع حل اختلاف ثبتی است.