دعاوی ملکی

دعاوی ملکی چیست؟

بر اساس اطلاعات منتشر شده از سوی قوه قضائیه ، بیش از نصف دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری راجع به دعاوی ملکی است.
املاک ، اراضی و مستغلات همواره مهم ترین و ارزشمندترین بخش دارایی اشخاص بوده و به همین دلیل اختلافات راجع به این حوزه نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.
کثرت قوانین ، آیین نامه ها ، بخشنامه ها ، دستور العمل ها ، آرای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور و شورای عالی ثبت و سایر مقررات مربوط به املاک منجر به بروز اختلاف نظر و بعضا رویه های متعارض و متناقض شده است.
همچنین در بسیاری از موارد ، جنبه ثبوتی و اتباتی معاملات راجع به املاک و اراضی از یکدیگر جدا می شود و از طرف دیگر بخش زیادی از کارکنان دستگاه قضایی با قوانین و رویه های حاکم اختلافات و منازعات ملکی آشنایی کافی ندارند.
همه این موارد به علاوه پیچیدگی های ذاتی دعاوی ملکی، موجب سرگردانی مردم در دادگاه ها شده و بعضا موجبات تضییع حقوق ایشان را نیز فراهم نموده است.
در بسیاری از موارد نیز شخص ذی حق به علت عدم آشنایی با قوانین و رویه جاری ، قادر به احقاق حقوق خود نبوده و یا پس از گذشت سال های طولانی ، موفق شده تا ادعای خود را به اثبات برساند.

بنابراین نیل به مطلوب در دعاوی ملکی تا میزان قابل توجهی به بهره مندی از خدمات وکیل دعاوی ملکی بستگی دارد. هرچند اطلاعات مندرج در این منبع توسط وکیل دعاوی ملکی نگاشته شده، اما استفاده از آن بدون مشورت با وکیل توصیه نمی شود؛ چرا که هر پرونده شرایط خاص خود را دارد که مقتضی استراتژی منحصر به فرد است.
 

لیست دعاوی ملکی

انواع دعاوی ملکی عبارتند از :

1. اثبات مالکیت
2. الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت
3. مطالبه ثمن معامله
4. استرداد ثمن معامله
5. اثبات وقوع عقد بیع
6. الزام به فک رهن
7. ابطال سند رهنی
8. ابطال سند رسمی مالکیت
9. اصلاح سند رسمی مالکیت
10. اصلاح حدود سند رسمی مالکیت
11. الزام به رفع تصرف عدوانی
12. الزام به رفع ممانعت از حق
13. الزام به رفع مزاحمت از حق
 

14. خلع ید
15. قلع و قمع بنای غیرمجاز
16. تخلیه ید
17. دستور تخلیه
18. ابطال دستور تخلیه
19. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
20. الزام به تحویل ملک
21. الزام به استرداد مبیع 
22. اثبات حق انتفاع در ملک
23. اثبات حق ارتفاق در ملک
24. الزام به اخذ پایان کار
25. الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
26. الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه
27. الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی
28. الزام به تنظیم سند رسمی اجاره 
29. الزام به تنظیم سند رسمی صلح حق کسب یا پیشه یا تجارت
30. الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
31. افراز ملک مشاع
32. اعتراض به تصمیم اداره ثبت راجع به افراز ملک مشاع
33. دستور فروش ملک مشاع
34. تخلیه ملک مشاع
35. تایید اخذ به شفعه
36. تایید رجوع از هبه
37. تایید اقاله معامله
38. تایید انفساخ معامله
39. الزام به ایفای تعهد
40. مطالبه خسارت تخلف از ایفای تعهد
41. مطالبه وجه التزام قراردادی
42. مطالبه بهای حق ریشه و نسق زراعی
43. الزام به فروش سرقفلی
44. مطالبه مبلغ سرقفلی
45. مطالبه مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت
46. مطالبه اجور معوقه
47. تایید بطلان معامله صوری
48. تایید بطلان معامله محجور
49. تایید بطلان معامله فضولی
50. تایید بطلان معامله نامشروع
51. تایید بطلان معامله راجع به عین مرهونه 
52. تایید بطلان معامله ملک بازداشتی (توقیف شده) 
 

53. ابطال معاملات آتی
54. اعتراض ثالث نسبت به توقیف و مزایده ملک
55. اعتراض ثالث
56. اعتراض ثالث اجرایی
57. توقیف عملیات اجرایی
58. شکایت از دستور اجرا
59. شکایت از عملیات اجرایی
60. ابطال مزایده
61. ابطال سند رسمی انتقال
62. اعتراضات ثبتی
63. اعتراض نسبت به توقیف مستثنیات دین
64. ابطال سند رسمی معارض
65. اعتراض به بازداشت ملک
66. اعتراض به ارزیابی ملک
67. تایید فسخ معامله به قصد فرار از دین
68. تایید فسخ معامله به جهت خیار عیب
69. تایید فسخ معامله به جهت خیار تاخیر ثمن
70. تایید فسخ معامله به جهت اختلاف مساحت
71. تایید فسخ محامله به جهت خیار تدلیس
72. تایید فسخ معامله به جهت خیار غبن ( یا خیار غبن فاحش) 
73. تایید فسخ معامله به جهت خیار تخلف از شرط 
74. تایید فسخ معامله به جهت خیار تبعض صفقه
75. مطالبه ارش ملک معیوب
76. مطالبه ما به التفاوت مساحت ملک
77. الزام موجر به تسلیم منافع عین مستاجره
78. الزام موجر به استرداد مبلغ ودیعه
79. الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی در عین مستاجره
80. تخلیه عین مستاجره به جهت نیاز شخصی
81. تخلیه عین مستاجره به جهت عدم پرداخت اجاره بها
82. تخلیه عین مستاجره به جهت نیاز به سکونت
 

83. تخلیه عین مستاجره به جهت تعدی و تفریط مستاجر
84. تخلیه عین مستاجره به جهت انتقال به غیر
85. تخلیه عین مستاجره به جهت تخریب و نوسازی
86. تخلیه عین مستاجره به جهت تغییر شغل غیرمجاز
87. تجویز انتقال منافع
88. تایید بطلان قرارداد اجاره به جهت تلف عین مستاجره
89. تعدیل اجاره بها
90. الزام مستاجر به رفع ممانعت جهت انجام تعمیرات اساسی در عین مستاجره
91. تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
92. الزام سازنده به اخذ بیمه نامه های مورد توافق
93. الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر ساخت ملک
94. الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان
95. الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری
96. الزام مالک به ارائه اصل سند رسمی مالکیت
97. الزام مالک به پرداخت بدهی و عوارض ملک
98. الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک
99. الزام به تجمیع املاک موضوع مشارکت
100. تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت
101. الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان
102. تایید بطلان قرارداد پیش فروش ساختمان
103. تایید فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
104. ابطال وکالت در فروش
105. اعتراض به تشخیص اراضی ملی

 

انواع دعاوی ملکی

دعاوی ملکی را می توان به نحو ذیل تقسیم بندی نمود :

دعاوی راجع به تصرف

تنها مالک و ماذون از قبل مالک ، حق تصرف در ملک را خواهند داشت و در سایر موارد که اشخاص ثالث بدون اذن و اجازه مالک و بدون موجب قانونی ، ملک را تحت تصرف خود درآورند ، مالک می تواند حسب مورد نسبت به طرح دعوای خلع ید ، تخلیه ید ، الزام به رفع تصرف عدوانی ، الزام به رفع ممانعت از حق ، الزام به رفع مزاحمت از حق و … اقدام نماید. چنانچه متصرف به نحو غیرقانونی در ملک غیر، بنا یا تاسیسات احداث نموده باشد ، مالک میتواند قلع و قمع بنای غیرمجاز را نیز از دادگاه بخواهد. مالک برای تمام مدتی که ملک در تصرف متصرف غیرقانونی بوده ، مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف نیز می باشد

دعاوی ملکی و قراردادها

قراردادهای متعددی راجع به املاک و اراضی منعقد می شود که از جمله مهمترین آنها می توان به قراردادهای بیع ، اجاره ، رهن ، پیش فروش و مشارکت در ساخت اشاره کرد. متعاقدین در هر یک از این قراردادها ، تعهداتی را بر عهده می گیرند که باید به مرحله اجرا گذارند ؛ در غیر این صورت طرف مقابل می تواند الزام ایشان را از دادگاه صالح درخواست نماید.
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ، الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ، الزام به پرداخت اجور معوقه ، الزام به تخلیه و تحویل ملک موضوع مشارکت ، الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان ، الزام موجر به استرداد مبلغ ودیعه ، الزام به فک رهن ، مطالبه ثمن معامله و … از جمله این دعاوی است
همچنین کلیه دعاوی ناظر بر فسخ و بطلان قراردادهای منعقد شده راجع به املاک و اراضی نیز در همین دسته می گنجد.

دعاوی ملکی و ثبتی

برخی دعاوی ملکی به اسناد رسمی مالکیت صادر شده برای املاک مربوط است ؛ از جمله دعوای اصلاح سند رسمی مالکیت ، اصلاح حدود سند رسمی مالکیت و ابطال سند رسمی مالکیت

دعاوی ملکی حقوقی

موضوع بعضی از دعاوی ملکی ، اختلاف در مالکیت این اموال است ؛ برای مثال می توان به دعوای اثبات مالکیت ، اثبات حق انتفاع و اثبات حق ارتفاق اشاره کرد.

دعاوی ملکی و املاک مشاع

اشاعه در مالکیت بعضا محل بروز اختلاف و دعوا بوده است. افراز ملک مشاع ، دستور فروش ملک مشاع ، تخلیه ملک مشاع ، اعتراض به تصمیم اداره ثبت راجع به افراز ملک مشاع و … از جمله این اختلافات و دعاوی است

نکات دعاوی ملکی

نکات متعددی در خصوص معاملات و دعاوی ملکی قابل طرح و بحث است اما اهم این موارد به شرح ذیل است:

1. از انعقاد معاملات صوری راجع به املاک پرهیز نمایید (دعاوی ملکی حقوقی). ممکن است شما برای هدف خاصی ، ملک خود را به نحو صوری به دیگری منتقل نمایید ؛ اما در صورت بروز اختلافات بعدی، اثبات صوری بودن قرارداد همیشه به راحتی امکانپذیر نیست.
2. بهتر است درزمان تنظیم قراردادهای ملکی ، از نگارنده قرارداد بخواهید قصد واقعی متعاملین از انعقاد این قرارداد را در بخش مربوطه درج نمایند تا هر دو طرف ذیل آن را امضا نمایند. به این ترتیب از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری خواهد شد.
3. از اعطای وکالت تام و بلاعزل به طرف قرارداد در معاملات ملکی پرهیز نمایید (دعاوی ملکی کیفری) . در صورت لزوم تنها اختیارات ضروری را به طرف مقابل اعطا نمایید و از درج عبارات کلی بپرهیزید.
4. تمام توافقات خود را مکتوب نمایید و به توافقات شفاهی بسنده نکنید.
5. بهتر است در صورت امکان ، پیش از طرح دعوا ، صدور قرار تامین خواسته یا دستور موقت را از دادگاه درخواست نمایید تا پس از اخذ حکم قطعی به نفع خود ، در اجرای مفاد آن دچار مشکل نشوید.
6. مشخصات ملک مذکور در دادخواست و لوایح را با مشخصات ثبتی ملک مطابقت دهید. بعضا مغایرت مندرجات دادخواست و دادنامه با مشخصات ثبتی ملک ، رسیدگی صورت گرفته را بلا اثر می کند. 
7. در صورت امکان پیش از طرح دعوا، دادخواست تامین دلیل بدهید.
8. برخی از دعاوی ملکی بسیار به یکدیگر شبیه اند و تفاوت های جزئی و تخصصی میان آنها برای عموم مردم قابل درک نیست. بنابراین بهتر است در انتخاب عنوان دعوای خود از فرد متخصص مشورت بگیرید.
9. از مشاوره با اشخاصی که صلاحیت ارائه مشاوره حقوقی را ندارند ، پرهیز کنید ؛ چرا که در صورت به کار بستن توصیه های اشتباه ایشان ، در بعضی موارد ممکن است با اعتبار امر مختومه مواجه شده و خسارات وارده قابل جبران نباشد. مطابق قانون ارائه مشاوره حقوقی تنها در صلاحیت وکیل دارای پروانه وکالت معتبر است.
10. با تنظیم قرارداد به نحو صحیح ، می توانید از بروز دعاوی متعدد در آینده جلوگیری نمایید.
11. بهتر است اظهارات خود خطاب به طرف مقابل را در قالب اظهارنامه رسمی ارسال نمایید.