دعاوی پیش‌فروش ساختمان
دعاوی پیش‌فروش ساختمان - وکیل دعاوی پیش‌فروش ساختمان
دعاوی پیش فروش ساختمان - دعاوی پیش خرید ساختمان
رواج قرارداد پیش فروش ساختمان و کثرت اختلافات ناشی از آن، قانون گذار را بر آن داشت تا با تدوین و تصویب قانون پیش فروش ساختمان، روابط ناشی از قرارداد پیش فروش را ساماندهی کند. علی رغم این موضوع، دعاوی پیش فروش و پیش خرید ساختمان همچنان بخش قابل توجهی از پرونده های مطروحه در محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده است.
قانون پیش فروش ساختمان با آخرین اصلاحات
تا پیش از تصویب قانون پیش فروش ساختمان، در مورد این قرارداد با خلاء قانونی مواجه بودیم. پس از افزایش اختلافات و درک ضرورت قانون گذاری در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان، نهایتا در سال 1389، قانون پیش فروش ساختمان به تصویب رسید. این قانون تنها قانون خاصی است که در مورد قرارداد پیش فروش مصوب شده و بر کلیه قراردادهای پیش فروش و پیش خرید ساختمان حکومت دارد.
البته برخی از حقوقدانان عقیده دارند قرادادهای پیش فروشی که پیش از تصویب قانون پیش فروش ساختمان منعقد شده از شمول این قانون خارج است؛ اما با توجه به روح حاکم بر قانون اخیر الذکر این نظر قابل پذیرش نیست. در نتیجه کلیه قراردادهای پیش فروش ساختمان، بدون در نظر گرفتن تاریخ وقوع آن تابع قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 و آیین نامه مربوط به آن خواهد بود.
آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان در سال 1393 و همچنین دستور العمل صدور شناسنامه فنی در سال 1395 نیز در راستای اجرای قانون پیش فروش ساختمان تنظیم و تصویب شده اند. مفاد این آیین نامه و دستور العمل در دعاوی پیش فروش و پیش خرید ساختمان لازم الاتباع است.
ماهیت و تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان
برابر ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
قرارداد پیش فروش ساختمان یک قرارداد لازم است و تا زمان استقام اعتبار آن، طرفین ملزم و متعهد به مفاد قرارداد خواهند بود. متعاهدین تنها زمانی می توانند از اجرای تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان سر باز زنند که قرارداد مزبور به موجب یکی از جهات قانونی از درجه اعتبار ساقط شده باشد. زوال اعتبار قرارداد پیش فروش ساختمان ممکن است به سبب فسخ، انفساخ، ابطال، بطلان یا اقاله قرارداد باشد. بروز هر یک از این موارد مستلزم اثبات موضوع نزد مرجع صالح است و تا پیش از آن، اصل صحت مقتضی اعتبار قرارداد است.
همچنین قرارداد پیش فروش ساختمان یک قرارداد تملیکی محسوب می شود. قرارداد تملیکی، قراردادی است که سبب انتقال مالکیت می شود. نمونه بارز عقود تملیکی، عقد بیع است. علی رغم وجود شباهت هایی میان عقد بیع و قرارداد پیش فروش ساختمان، این دو قرارداد باهم اختلافات اساسی دارند که ذکر همه این تفاوت ها در این مقال نمی گنجد. از میان این تفاوت ها می توان به این امر اشاره کرد که عقد بیع اصولا به محض وقوع، سبب انتقال مالکیت مبیع به خریدار می شود اما قرارداد پیش فروش ساختمان تدریجا و به تناسب اقساط پرداخت شده منجر به انتقال مالکیت می شود.
البته قرارداد پیش فروش ساختمان از جهتی نیز قرارداد عهدی به شمار می رود؛ چرا که در این قرارداد پیش فروشنده متعهد می شود ساختمان موضوع قرارداد را در مهلت مقرر به پیش خریدار تسلیم نماید و در مقابل پیش خریدار متعهد می شود اقساط را مطابق شرایط مذکور در قرارداد پرداخت نماید.
ضرورت ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان
نحوه پیش فروش ساختمان
وفق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ضمانت اجرای تخلف از ماده قانونی مارالذکر در ماده 23 همین قانون پیش بینی شده است. بنابر ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
همچنین به حکم ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال به تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
مستفاد از مواد قانونی فوق الاشعار این است که انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت عادی توسط قانون گذار جرم انگاری شده است. پیش خریدار و وزارت راه و شهرسازی ( رای وحدت رویه پیش فروش ساختمان )در خصوص طرح شکایت نسبت به وقوع این جرم ذی نفع محسوب می شوند.
اعتبار قرارداد دعاوی مربوط به پیش فروش ساختمان عادی
با عنایت به الزامی بودن ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان، در مورد اعتبار قرارداد پیش فروش ساختمان که به صورت عادی تنظیم شده میان حقوقدانان اختلاف نظر به وجود آمد. عده ای بر این نظرند که قانون گذار در قانون پیش فروش ساختمان تنها قراردادهایی را به رسمیت شناخته که به صورت رسمی تنظیم شده باشند و سایر قراردادهای پیش فروش فاقد اعتبار قانونی می باشند. این گروه معتقدند اگر قراردادهای پیش فروش عادی را دارای اعتبار قانونی و منشاء اثر حقوقی بدانیم، غرض قانون گذار نقض خواهد شد. بنابراین قراردادهای عادی به طور کلی باطل و کان لم یکن محسوب می شوند.
در مقابل عده ای معتقد به صحت قرارداد پیش فروش ساختمان عادی هستند و عدم ثبت رسمی قرارداد را مخل به اعتبار آن نمی دانند. اینان عقیده دارند تخلف از مفاد ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان صرفا موجد مسئولیت شکایت کیفری پیش فروش ساختمان برای پیش فروشنده خواهد بود و این امر ارتباطی به اعتبار قرارداد عادی نخواهد داشت.
به نظر می رسد نظریه اخیر با اصول حقوقی سازگارتر باشد. اولین و مهم ترین نکته در این خصوص آن است که اصل بر صحت عقود و معاملات است. بطلان عمل حقوقی نیازمند تصریح قانون گذار است و تا زمانی که چنین تصریحی یافت نشود، نمی توان عمل حقوقی را از درجه اعتبار ساقط کرد. در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان عادی، چنین تصریحی در هیچ یک از قوانین و مقررات به چشم نمی خورد.
از طرف دیگر قانون گذار در ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان در مقام بیان ضمانت اجرای تخلف از ماده 3 آن قانون بوده اما سخنی از بطلان قرارداد عادی به میان نیاورده است. بنابر مراتب فوق به نظر می رسد قرارداد پیش فروش عادی معتبر بوده و تحت شمول قانون پیش فروش ساختمان قرار دارد؛ هر چند پیش فروشنده در چنین قراردادی به مجازات مذکور در قانون محکوم خواهد شد.
موارد مهم قرارداد پیش فروش ساختمان
درج موارد ذیل در قانون پیش فروش ساختمان الزامی است:
1- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2-پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است
5- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6-شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7-زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9-تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10- معرفی داوران
تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان
تنها تعهد پیش خریدار که از قرارداد پیش فروش ساختمان ناشی می شود، تعهد به پرداخت اقساط مطابق شرایط مذکور در قرارداد است. به موجب ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان، درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
اهم تعهدات پیش فروشنده نیز عبارتند از:
1-ثبت قرارداد پیش فروش به صورت رسمی
2-اخذ پروانه ساختمان و سایر مجوزهای قانونی مورد نیاز
3-احداث و تکمیل ساختمان مطابق شرایط قراردادی
4-تسلیم ساختمان به پیش خریدار در مهلت مقرر
5-اخذ گواهی پایان کار ساختمان
6-ثبت رسمی تقسیم نامه
7-دریافت سند رسمی مالکیت ساختمان
و …
اهم دعاوی مربوط به پیش فروش ساختمان
مهم ترین دعاوی که از قرارداد پیش فروش ساختمان نشات می گیرد از قرار ذیل است:
1-دعوای الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش
2-دعوای الزام به اخذ بیمه نامه
3-دعوای مطالبه ما به التفاوت در فرض اختلاف مساحت
4-دعوای تایید بطلان قرارداد پیش فروش ساختمان
5-دعوای تنفیذ فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان
6-مطالبه وجه التزام قراردادی
7-مطالبه خسارات ناشی از عدم ایفای تعهدات یا تاخیر در ایفای تعهدات
گروه وکلای آریل با هدف ارائه خدمات حقوقی تخصصی و با گردهم آوری وکلای متخصص و با تجربه در موضوعات مختلف حقوقی ، در تلاش است تا نسبت به ارائه جامع ترین خدمات حقوقی از قبیل مشاوره تخصصی ، تنظیم قرارداد ، وکالت دعاوی ، تنظیم لوایح ودادخواست به شما عزیزان گام موثری بردارد . ازجمله حوزه های تخصصی موضوع فعالیت گروه وکلای آریل ، دعاوی پیش‌فروش ساختمان است که وکلای مجرب و متخصص در این حوزه آمادگی لازم جهت ارائه خدمات حقوقی به شما عزیزان را دارند . لذا جهت بهره مندی از این خدمات می توانید با گروه وکلای آریل تماس حاصل نمائید .
دانش ، تخصص ، تعهد - گروه وکلای آریل
مقالات پربازدید
دعاوی پیش‌فروش ساختمان
رواج قرارداد پیش فروش ساختمان و کثرت اختلافات ناشی از آن، قانون گذار را بر آن داشت تا با تدوین و تصویب قانون پیش فروش ساختمان، روابط ناشی از قرارداد پیش فروش را ساماندهی کند. علی رغم این موضوع، دعاوی پیش فروش و پیش خرید ساختمان همچنان بخش قابل توجهی از پرونده های ...
ادامه مطلب