الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یکی از دعاوی مبتلا به در مراجع دادگستری است . قانونگذار در مقررات مختلفی از جمله در مواد 48،47،46،22 قانون ثبت در جهت ایجاد نظم و کاهش دعاوی مربوط به اماکن استیجاری ضرورت تنظیم سند رسمی جهت انتقال منافع املاک استیجاری را اعلام نموده است،بر همین اساس هریک از طرفین قرارداد اجاره میتواند در جهت حفظ حقوق خود در آینده از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را درخواست نماید.

شرایط طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره 

1.اثبات رابطه استیجاری 

2.اثبات عدم انقضای مدت قرارداد یا تمدید آن بموجب قانون 

نکات کاربردی:

1.دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ممکن است با دعوای مطالبه سرقفلی و با فرض دارا بودن حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت از سوی مستاجر همزمان در یک دادخواست مطرح گردد.

2.در خصوص روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ضرورتی جهت ارائه قرار مکتوب جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نمی باشد و بموجب ماده 1 این قانون هر نوع تصرفی که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد. و لو اینکه هیچ نوع قراردادی هم تنظیم نشده باشد و حتی مدت قرارداد هم تمام شده باشد،با اثبات رابطه استیجاری و شمول آن بر قانون روابط  موجر و مستاجر سال 1356 می توان باز هم دادخواست الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره طرح نمود.

بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 که با انقضای مدت اجاره رابطه استیجاری خاتمه یافته و مستاجر بر اساس مقررات این قانون و عمومات قانون مدنی موظف به تخلیه مورد اجاره است و دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با فرض انقضای مدت رد خواهد شد.

3.در صورتی که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از طرف مستاجر مطرح شود،دعوا می بایست به طرفیت مالک رسمی یا در صورت فوت تمامی ورثه وی مطرح گردد.

طرفین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

هر یک از موجر یا مستاجر میتوانند بعنوان خواهان اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نمایند.در فرضی که مستاجر اقدام به طرح دعوی می نماید،می بایست دادخواست را بطرفیت مالک رسمی ملک مطرح نماید.

در قرارداد حق انتقال به غیر به مستاجر اعطا شده باشد،مستاجر دوم میتواند اقدام به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نماید و می بایست جهت اثبات ایادی نسبت به طرح دعوا به طرفیت موجر و مستاجر اول طرح دعوی نماید.که در دادگاه با فرض توجه دعوا اقدام به محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی می نماید.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره 

بموجب ماده 12 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی،خواهان دعوی می بایست دادخواست خود را در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید.

نحوه ی اجرای رای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

نحوی اجرای رای براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 قدری متفاوت است.

در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد،با قطعیت رای و بر اساس درخواست محکوم له اجرائیه از طرف شعبه بدوی علیه محکوم علیه صادر و نامبرده موظف است،ظرف 10روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم اقدام نماید.

درصورت استنکاف محکوم علیه،نماینده دادگاه با حضور در دفتر اسناد رسمی نسبت به امضای سند رسمی اجاره ازطرف محکوم علیه اقدام می نماید.لازم به توضیح است،قرارداد اجاره نامه رسمی به نسبت زمان باقی مانده از قرارداد اجاره تنظیم و صادرمی شود.

ولی در خصوص اجاره نامه های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 با توجه به ماده 9 این قانون رای صادره اعلامی بوده و ضرورتی در خصوص صدور اجرائیه وجود ندارد.براساس این ماده طرفین اجاره مکلفند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی با حضور دردفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی اجاره نمایند هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود،به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتراسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند،که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضرشوند.هر گاه موجرحاضر به امضای اجاره نامه نشود،نماینده ی دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده،حاضربه امضا نشود،دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند،به تقاضای موجرحکم تخلیه عین مستاجره صادرمی کند.