کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها به منظور نظارت، پیشگیری و رسیدگی به تخلفات ساختمانی خارج از مفاد پروانه ساختمانی و ساخت و سازهای مخالف با اصول فنی و مهندسی، در خارج از حریم شهری، تشکیل شده است.با توجه به پیش بینی صلاحیت این کمیسیون، در تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها ، به این نام شناخته می شود.
اعضای کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها
ساختار تشکیلاتی کمیسیون مرکب از نمایندگانی از وزارت کشور، قوه قضاییه و وزارت مسکن و شهرسازی است و محل استقرار و جلسات کمیسیون در استانداری های مرکز استان می باشد.هر سه عضو کمیسیون موظف به حضور در جلسات کمیسیون می باشند . تمامی تصمیمات با اکثریت آرا معتبر است و در صورت وجود نظر مخالف با اکثریت، نظر نماینده مخالف می بایست در متن صورتجلسه تنظیمی اعلام و توسط تمامی اعضا امضا شود.
حوزه صلاحیت محلی کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها
حوزه صلاحیت محلی کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها خارج از حریم شهری است، ولی اگر ساختمانی که تخلفات موضوع صلاحیت کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها در آن صورت گرفته است، بعد از وقوع این تخلفات وارد حریم شهر شود، رسیدگی به تخلفات اعلامی کماکان در حوزه صلاحیت کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها خواهد بود.
نحوه رسیدگی در کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها
پرونده های مطروحه درکمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها در اغلب موارد با اعلام گزارشات تخلفات ساختمانی از واحد دهیاری به بخشداری مربوطه و متعاقبا با اعلام گزارش بخشداری یا فرمانداری یا سایر دستگاه های ذی ربط به استانداری تشکیل می گردند.
استانداری مربوطه در مواردی که بنا در حال ساخت است، با صدور دستور توقف عملیات ساخت و از طریق ضابطان دادگستری، مانع ادامه فعالیت اجرائی ساخت می گردد. استانداری در مواردی که ساخت و ساز به اتمام رسیده باشد، جهت رسیدگی به تخلفات ارتکابی اقدام به ارسال پرونده به کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها می نماید. لذا ضابطان دادگستری یا استانداری ها و سایر ارگان های اداری راسا حق قلع و قمع بنای مستحدثه را تحت هر عنوان نخواهند داشت.
پس از ارجاع پرونده ها به این کمیسیون، کمیسیون موظف است، ابتدا با توجه به طرح جامع مصوب و چنانچه طرح جامعی به تصویب نرسیده باشد، با رعایت ماده 4 آیین‌نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355، نسبت به صدور رأی قلع بنا یا جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام نمایند.
با مداقه در تبصره مذکور و سایر مقررات اعلامی در ماده 99 قانون شهرداری ها و رویه عملی رسیدگی در کمیسیون، نتایج ذیل استنباط می گردد:
- این کمیسیون بدوا براساس طرح جامع و در صورت عدم تصویب طرح جامع، با رعایت ماده 4 آئین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355 بر ساخت و سازهای خارج از حریم شهرها نظارت داشته و در صورتی که ساخت و سازهای خارج از حریم شهر بر اساس طرح جامع و یا آیین نامۀ مورد اشاره صورت نگیرد، کمیسیون وارد عمل شده و متخلف را به قلع بنا یا جریمه معادل 50 درصد تا 70 درصد قیمت روز اعیانی تكمیل شده محکوم خواهد نمود.
- براساس تبصره 2 بند 3 ماده 99 قانون شهرداری ها، کمیسیون مجاز به صدور رأی قلع بنا یا جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت اعیانی روز تکمیل شده است؛ لذا اختیار انتخاب یکی از دو مورد تخریب یا جزای نقدی مبین این است که کمیسیون منحصراً مکلف به تخریب نمی‌باشد.
- اختیار کمیسیون نسبت به صدور رأی تخریب بنای مستحدثه بدوا مقید به ارجاع امر به کارشناسی و احراز نقض مقررات فنی و بهداشتی در بنای مستحدثه و اثبات ضرورت امر تخریب است. لذا کمیسیون با توجه به فنی و تخصصی بودن احراز ضرورت تخریب موظف به اخذ نظریه کارشناس رسمی دادگستری جهت صدور رای تخریب بنا می باشد. عدم ارجاع به کارشناسی از موارد نقص در رسیدگی جهت طرح شکایت در دیوان عدالت اداری می باشد.
- رأی تخریب که با اتکا به نظر کارشناس متخصص و با ذکر جهات لزوم تخریب صادر شده، موجب می‌شود رأی کمیسیون از اعتبار حقوقی لازم برخوردار باشد. همچنین شائبه مداخله کمیسیون در امور تخصصی و فنی و عدم توجه به دفاعیات و مستندات مضبوط در پرونده مرتفع شده و از تضییع حقوق مالی ذی نفع جلوگیری می شود.
- با توجه به اینکه تبصره 2 بند 3 ماده 99 قانون شهرداری ها مصوب 1372/12/01 است، با توجه به قاعده عطف به ماسبق نشدن قوانین، صرفا برای ساختمان هایی که بعد از این تاریخ احداث شده اند، کاربرد خواهد داشت.
نحوه اعتراض به رای کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها در دیوان عدالت اداری (نحوه ابطال رای کمیسیون ماده 99)
رای صادره از سوی کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها قطعی است و بر خلاف کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها، کمیسیون تجدیدنظری برای رسیدگی به اعتراض اشخاص نسبت به رای کمیسیون پیش بینی نشده است. ذی نفع براساس تبصره 2 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری می تواند ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی با توجه به صلاحیت و وظایف دیوان عدالت اداری نسبت به طرح شکایت در دیوان عدالت اداری اقدام نماید. در صورت طرح شکایت خارج از مهلت سه ماهه، قرار رد شکایت در دیوان عدالت اداری صادر خواهد شد.
با توجه به قطعی و لازم الاجرا بودن رای تخریب صادره از کمیسیون، رای مزبور به قید فوریت اجرا خواهد شد، لذا صرف طرح شکایت در دیوان عدالت اداری مانع از اجرای رای کمیسیون نبوده و ذی نفع باید ضمن دادخواست اعتراضی خود، نسبت به طرح درخواست صدور دستور موقت در دیوان عدالت اداری و توقف عملیات اجرائی نیز اقدام نماید. رای بدوی دیوان نیز قابل تجدیدنظرخواهی در دیوان عدالت اداری است.
دیوان عدالت اداری صرفا با انجام رسیدگی شکلی و آن هم در حیطه احراز نقض قوانین و مقررات وارد رسیدگی شده و در صورت نقض رای از رسیدگی ماهیتی امتناع می نماید و پرونده را مجددا جهت رسیدگی به کمیسیون هم عرض ارجاع داده و کمیسیون مذکور موظف است با تمکین از رای دیوان و با رفع نواقص اعلامی در رای صادره از سوی دیوان عدالت اداری اقدام به صدور رای نماید.
در فرضی که پرونده پس از نقض رای در دیوان عدالت اداری مجددا به کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها ارجاع شده و کمیسیون هم عرض مجددا بر رای سابق اصرار داشته یا ذی نفع، مدعی عدم رعایت قوانین و مقررات باشد، می تواند ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی نسبت به طرح شکایت مجدد در دیوان عدالت اداری اقدام نماید و دیوان عدالت اداری در فرض پذیرش شکایت می تواند برخلاف رسیدگی شکلی سابق، این بار اقدام به صدور رای ماهیتی نماید.
مضافا اینکه به روشهای اعتراض به آرای قطعی دیوان عدالت اداری می بایست امکان اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری را اضافه نمود.
صدور دستور موقت نسبت به آرای کمیسیون ماده 99 شهرداری در دیوان عدالت اداری
بموجب ماده 34 قانون دیوان عدالت اداری، چنانچه شاکی ضمن طرح شکایت خود یا پس از آن مدعی شود که به جهات مذکور در ماده ( 12 ) این قانون اقدامات یا تصمیمات یا آرای قطعی یا خودداری از انجام وظیفه از سوی طرف شکایت سبب ورود خسارتی می گردد که جبران آن غیر ممکن یا متعسر است، می تواند تقاضای صدور دستور موقت کند.
درخواست صدور دستور موقت پس از طرح شکایت اصلی تا قبل از صدور رای امکان پذیر است و این درخواست مستلزم پرداخت هزینه دادرسی و پرداخت خسارات احتمالی نیست. در ابن صورت دیوان عدالت اداری با احراز شرایط مذکور دستور موقت مبنی بر توقف اجرای اقدامات، تصمیمات و آرای صادره از کمیسیون تبصره 2 ماده 99 را صادر خواهد کرد.
نحوه اجرای رای در کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها
با قطعیت رای کمیسیون تبصره 2 ماده 99 ، مبنی بر قلع و قمع بنا یا جریمه معادل 50 تا 70 درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده، می بایست به فوریت اجرا گردد. رای تخریب با ابلاغ آن به دهیاری توسط گروهی متشکل از نمایندگان کلانتری، دادستانی، دهیار، شورای محل و بخشداری اجرا می گردد.
لذا صرف اعتراض به رای صادره مانع توقف عملیات اجرایی نخواهد بود .مگر اینکه ذی نفع نسبت به اخذ دستور موقت از دیوان عدالت اداری ، اقدام نماید.
تکلیف بنای احداث شده پس از پرداخت جریمه کمیسیون تبصره 2 ماده 99
در فرضی که کمیسیون تبصره 2 ماده 99 اقدام به صدور رای مبنی بر پرداخت 50 تا 70 درصد قیمت روز اعیانی کامل شده، اقدام نماید، مراجع مربوطه موظف به صدور گواهی پایان کار می باشند.
ضمانت اجرای عدم پرداخت جریمه کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها
عدم پرداخت جریمه کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها، موجب ارجاع مجدد پرونده به کمیسیون و صدور حکم تخزیب و قلع و قمع بنا خواهد شد.
نحوه محاسبه جریمه کمیسیون تبصره 2 ماده 99
ملاک محاسبه، قیمت روز اعیانی تکمیل شده می باشد.یا به عبارتی ، زمانی که سخن از قیمت روز به میان می آید، معیار محاسبه جریمه، زمان اجرای رای خواهد بود ولی متاسفانه در عمل به کررات شاهدیم که کمیسیون ها به صورت گزینشی و بدون ارجاع به کارشناس، نسبت به تعیین قیمت روز اقدام می نمایند که میتواند یکی از موارد اعتراض مبنی بر عدم رعایت قوانین و مقررات در دیوان عدالت اداری باشد.
میزان جریمه کمیسیون ماده 99 در روستا (میزان جریمه اضافه بنا در روستا)
میزان جریمه کمیسیون ماده 99 در روستا، معادل 50 تا 70 درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده می باشد.
مهلت و شرایط تقسیط جریمه کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری
در ماده 99 قانون شهرداری و تبصره آن به امکان تقسیط جریمه کمیسیون ماده 99 و مهلت آن اشاره ای نشده است. در عمل بنا به نظر مرجع وصول کننده نقدا یا به نحو اقساط پرداخت جریمه مشخص می شود.
نحوه دفاع در کمیسیون ماده 99
نحوه دفاع بسته به شرایط هر پرونده متفاوت است. لذا تعیین ضابطه مشخصی برای تمامی دعاوی مربوط به این بخش وجود ندارد. لذا با ملاحظه اسناد و مدارک مربوط نحوه طرح و دفاع متغیر خواهد بود.
تفاوت کمیسیون ماده 99 با کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها
علی رغم تشابه در عناوین مذکور، وظایف کمیسیون های ماده 99 و تبصره 2 ماده 99 متفاوت است. با این توضیح که براساس ماده 99 قانون شهرداری ها و با هدف حفظ ضوابط شهرسازی و فنی و بهداشتی ساختمان های مستحدثه در حریم شهرها وظایفی به شرح ذیل بر عهده شهرداری محول شده است:
1.تعیین حدود حریم شهر و تهیه نقشه جامع شهرسازی با توجه به توسعه احتمالی شهر
2.تهیه مقررات برای کلیه اقدامات عمرانی از قبیل قطعه بندی و تفکیک اراضی، خیابان کشی، ایجاد باغ و ساختمان، ایجاد کارگاه و کارخانه و همچنین تهیه مقررات مربوط به حفظ بهداشت عمومی مخصوص به حریم شهر با توجه به نقشه عمرانی شهر معین نمایند.
درحالی که تبصره 2 ماده 99 در خصوص پیشگیری از عملیات های ساختمانی غیر مجاز خارج از حریم مصوب شهرها و خارج از حوزه اختیارات شهرداری ها بوده و رسیدگی به موارد تخلفات اعلامی در صلاحیت کمیسیونی مستقل از استانداری و مرکز فعالیت آنها در استانداری ها تعیین شده است.
رای وحدت رویه هيأت عمومي دیوان عدالت اداری به شماره 0101221 – 17 /8 /1401 در خصوص محاسبه و تعيين جريمه تخلفات ساختماني و ساخت و سازهاي غير مجاز خارج از حريم مصوب شهرها
رأي هيأت عمومي
الف ـ تعارض در آراء محرز است.
ب ـ اولاً: برمبناي تبصره 2 بند 3 مـاده 99 قانون شهرداري (الحـاقي 1345/11/27) كميسيون موضوع اين تبصره مكلّف شده است تا درخصوص ساخت و سازهاي غيرمجاز، «نسبت به صدور رأي قلع بنا يا جريمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قيمت روز اعياني تكميلشده» اقدام نمايد و منظور از وضع حكم فوق، محاسبـه جريمـه اعياني تكميل شده بر اساس قيمـت روز رسيدگي است.
ثانياً: محاسبه و تعيين جريمه بر اسـاس قيمت روز اتمـام سـاخت و سـاز كه ممكن است مدت زمان زيادي از آن گذشته باشد، با فلسفه وضع قانون مزبور مغايرت داشته و داراي بازدارندگي لازم نيست. بنا به مراتب فوق، رأي شماره 140131390000676191 ـ 1401/3/25 صادره از شعبه هشتم تجديدنظر ديوان عدالت اداري كه متضمن تأييد رأي كميسيون ماده 99 قانون شهرداري بوده و براساس آن تاريخ روز رسيدگي ملاك محاسبه جريمه قرار گرفته است، صحيح و منطبق با موازين قانوني است. اين رأي به استناد بند 2 ماده 12 و ماده 89 قانون تشكيلات و آيين دادرسي ديوان عدالت اداري مصوب سال 1392 براي شعب ديوان عدالت اداري و ساير مراجع اداري در موارد مشابه لازم الاتباع است.
نظریه مشورتی شماره 7/98/506 مورخ 1398/07/02 در خصوص تخریب و جریمه در کمیسیون تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری
استعلام:
در مورد ماده 99 و تبصره 2 ذیل بند 3 آن از قانون شهرداری ابهامات ذیل وجود دارد که خواهشمند است پاسخ مناسب مرقوم شود:
1- چنانچه شخصی خارج از حریم شهرها اعم از روستا و غیره شروع به ساخت و ساز غیر مجاز نماید آیا می توان جلوی ساخت وساز را گرفت مانند مفاد ماده 100 قانون شهرداری مرجع اقدام کننده چه کسی است؟
پس از جلوگیری تکلیف ساخت و ساز انجام شده چه می‌شود مستند قانونی کدام است؟
2- درعبارت جریمه معادل50% تا70% قیمت روز اعیانی تکمیل شده.. منظور از تکمیل شده چیست؟
فرض شود کسی تنها اسکلت های فلزی به کار برده یا تنها در مرحله شناژ بندی باشد میزان جریمه چگونه محاسبه خواهد شد آیا منظور از تکمیل شده میزان ساخته شده است یا علی فرض این است که بنا تکمیل شده باشد چنانچه فرض دوم باشد کمیسیون از کجا مطلع شود این شخصی که ساخت و ساز غیر مجاز می کند و پروانه ای در کارنیست قصد داشته چه میزانی بسازد یک طبقه یا 5 طبقه یا.. و با مصالح درجه 1 یا 2 یا 3 ؟
3- چنانچه ساخت و ساز غیرمجاز 10 سال قبل صورت گرفته و پرونده ده سال بعد درکمیسیون مطرح شده است آیا افت قیمت ساختمان به لحاظ قدیمی شدن و استهلاک محاسبه و کسرخواهد شد؟
4- طبقه تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری جریمه بر اساس ارزش معاملاتی است ولی طبق تبصره 2 ماده 99 بر اساس قیمت روز اعیانی تفاوت این دو در چیست؟
چنانچه کمیسیون ها جهت تسهیل امر یک جدول قیمت روز اعیانی برای مدنی خاص تصویب کنند مجاز است یا برای هر مورد پرونده می بایست یک بار کارشناسی شود.
پاسخ :
1- الف، مستفاد از تبصره 2 ذیل بند 3 ماده 99 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، وظیفه جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها، برعهده استانداری ها و واحدهای زیرمجموعه آن ها در حوزه خارج از حریم شهری (یعنی فرمانداری، بخشداری و دهیاری) است و مقررات ماده 100 قانون شهرداری قابل تسری به مقررات موضوع تبصره فوق الذکر نمی‌باشد.
ب، با توجه به بند «الف» پاسخ، پرونده مربوط به تخلف ساختمانی باید وفق تبصره 2 ذیل بند 3 ماده 99 قانون شهرداری جهت تعیین تکلیف مطرح و مطابق رأی کمیسیون مربوطه رفتار شود.
2- منظور از قیمت روز «اعیانی تکمیل شده»، محاسبه قیمت روز اعیانی آخرین وضعیت ساخت بنای خلاف است؛ یعنی قیمت روز اعیانی ساخته شده در زمان جلوگیری از ادامه ساخت باید مورد محاسبه قرار گیرد.
3- ملاک تعیین و محاسبه جریمه تخلفات ساختمانی سال وقوع تخلف ساختمانی است و باید بر اساس قیمت کارشناسی روز تخلف جریمه تعیین شود. افزایش قیمت یا افت آن هیچ تأثیری در قضیه ندارد.
4- الف، قانون گذار در تعیین جریمه تخلفات ساختمانی موضوع صلاحیت های کمیسیون های مواد 99 و 100 قانون شهرداری نظر متفاوتی دارد. ملاک تعیین جریمه در پرونده های کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، ارزش معاملاتی سال وقوع تخلف است که هم شامل ارزش عرصه و هم اعیانی ملک می‌شود؛ در حالی که در پرونده های کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری، ملاک تعیین جریمه فقط بر اساس قیمت روز اعیانی تاریخ وقوع تخلف می‌باشد.
4- ب، قیمت روز اعیانی تکمیل شده در هر مورد تخلف ساختمانی باید با توجه به شرایط خاص آن، ارزیابی و با جلب نظر کارشناسان ذی‌صلاح تعیین قیمت شود و تعیین قیمت واحد و به صورت کلی و با تهیه جدول عمومی صحیح نیست.
